Бүгін kznews.kz тілшісі Астана мен Алматы қалаларындағы тұрғын үй нарығына талдау жасап көрді.
Жаңа тұрғын үй бағасы қымбаттап жатыр
2025 жылдың соңында Астана мен Алматыда жаңа салынған пәтер бағалары айтарлықтай жоғары деңгейге жетті. Алматыда жаңа тұрғын үйдің шаршы метрінің орташа бағасы 690,7 мың теңге шамасында тұрақтады (2024 жыл желтоқсанымен салыстырғанда 19,8% қымбаттаған), ал Астанада – 671 мың теңге (17,4% жылдық өсім).
2025 жылдың аяқталуы бастапқы нарықта ерекше жоғары сұраныспен ерекшеленді. Астана қаласында жаңа пәтерлерді сатып алу белсенділігі бүкіл ел бойынша өсімнің қозғаушы күшіне айналды. Жыл бойында жаңа үйлерге сұраныс айрықша артты, бұл бағалардың шарықтауына да әсер етті.
2025 жылы Астанада тұрғын үй бойынша 93,5 мың мәміле тіркеліп, бұл өткен жылға қарағанда ~22%-ға көп болды. Алматыда жылдық мәмілелер саны 87,6 мыңға жетіп (+5% жылдық өсім), бұл да қала үшін соңғы сегіз жылдағы рекордтық көрсеткіш болып отыр.
Желтоқсан айында бастапқы нарықтағы жоғары сұраныс әсерінен жалпы сату мәмілелері күрт көбейді: республика бойынша осы айда 53 128 сатып алу-сату мәмілесі рәсімделген, бұл қараша айымен салыстырғанда 32,9%-ға артық және бірнеше жылдағы ең жоғарғы айлық көрсеткіш. Осы мәмілелердің басым бөлігі Астана мен Алматыға тиесілі. Сату белсенділігінің артуы жаңа жыл алдындағы тұрғындардың жоғары сұранысын және нарықтағы оң күтулерді көрсетеді.
7-20-25 бағдарламасы биыл жалғаса ма?
2025 жылы Қазақстанда 20,1 млн шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді, бұл өткен жылмен салыстырғанда 5,1% артық. Мұндай өсім, әсіресе ірі қалаларда байқалады. Мысалы, Алматыда жыл бойы жаңа жобалар саны көп болды, қалада 2025 жылдың алғашқы жартысында 242 жаңа тұрғын үй кешені пайдалануға берілді (ел бойынша ең жоғары көрсеткіш), ал Астанада сол кезеңде 77 жаңа ЖК іске қосылды. Дегенмен, Алматыдағы кешендер көбіне аласа қабатты болғандықтан, пәтер саны бойынша Астана алда келеді – алғашқы алты айда Астанада ~19,1 мың пәтер тапсырылса, Алматыда ~14,8 мың пәтер.
Бастапқы тұрғын үй сегментінде сұранысты қолдаушы басты факторлардың бірі – мемлекет ұсынған жеңілдетілген ипотека бағдарламалары. Соның ішінде «7-20-25» бағдарламасы 2025 жылы да өз жалғасын тауып, көптеген отбасылардың жаңа пәтер алу мүмкіндігін арттырды. 2026 жылы бұл бағдарлама қызметін жалғастыратын болады, қаржыландыру лимиті жылына 100 млрд теңге көлемінде бекітіліп, әр тоқсанның басында 25 млрд теңгеден бөлінеді.
Бағдарлама шарттары бұрынғыдай: жылдық несие мөлшерлемесі 7%, бастапқы жарна 20% және 25 жылға дейінгі заем мерзімі сақталған. Айта кету керек, «7-20-25» тек жаңа салынған тұрғын үйлерді сатып алуға беріледі және құрылыс толық аяқталған нысандарға ғана қолданылады. Астана және Алматы қалалары бұл бағдарлама бойынша ең көп несие игерген өңірлер (жұмыс істеген кезеңінен бері Астанада ~30,5 мың, Алматыда ~17,7 мың отбасы жеңілдетілген ипотека алған).
Дегенмен, жыл сайын бөлінетін шектеулі қаржы бағдарламаның қолжетімділігін тежейді. Мысалы, 2025 жылы бар болғаны 5 555 отбасы ғана осы ипотека арқылы үй ала алды. Бұл жалпы тұрғын үй нарығындағы сұраныстың бір бөлігін ғана қамтиды, сондықтан көптеген азаматтарға әлі де коммерциялық ипотека немесе балама бағдарламаларға жүгінуге тура келуде.
Жаңа салық тәртібі бағаны тағы көтереді
Жаңа тұрғын үй нарығына ықпал ететін тағы бір маңызды фактор – салықтық реттеу өзгерістері. 2026 жылдан бастап күшіне енетін жаңа Салық кодексіне сәйкес, құрылыс компаниялары жаңадан басталатын тұрғын үй жобаларындағы пәтерлерді сатқан кезде қосылған құн салығын (ҚҚС) төлеуі тиіс болады (бұрын құрылыста ҚҚС бойынша жеңілдік бар еді). ҚҚС негізгі мөлшерлемесі 2026 жылы 12%-дан 16%-ға өсті.
Алайда бұл жаңа талап 2025 жылға дейін құрылысы басталған жобаларға қолданылмайды, яғни 2025 жылы басталған тұрғын үйлер 2026 жылы сатылғанда ҚҚС салынбайды, салық тек 2026 жылдан басталатын құрылыстарға қатысты болмақ.
Девелоперлер үшін салықтық жеңілдіктің алынып тасталуы алдағы жылдары жаңа үйлердің өзіндік құнын өсіруі мүмкін, бұл болашақ бағаларға біртіндеп ықпал етпек. Желтоқсан айында көптеген сатып алушылар осы өзгерістерді ескеріп, жаңа жылдан бұрын пәтер алуға асыққаны байқалады.
Қайталама нарықтағы пәтер құны қалай құбылып тұр?
Жыл соңында, әсіресе қазан-желтоқсан айларында Алматының қайталама нарығындағы бағалар күрт өсіп, желтоқсанда орташа шаршы метр құны тарихи рекордтық деңгейге жетті, 800 мың теңгеден асты. 2025 жылғы қаңтарда бұл көрсеткіш шаршы метріне 758 мың теңге болса, желтоқсанға қарай 805 мың теңге болды.
2025 жылы қайталама нарықтағы баспана бағасы Алматыда да, Астанада да елеулі өсім көрсетті. Алматы қаласы жылдық баға өсімі бойынша республикада көш бастады, қайталама пәтерлер бағасы 25,4%-ға қымбаттап, орташа құны желтоқсан айының соңында 738 мың тг/м² деңгейіне жетті. Бұл – оңтүстік астана үшін рекордтық жоғары баға (бір шаршы метрінің құны 750 мың теңгеге жуықтады деп бағаланады).
Астанада қайталама нарық бағасы салыстырмалы түрде баяу өскенімен, жылдық өсім 10,9% құрап, орташа баға 720,4 мың теңге шамасында тіркелді. 2025 жылдың соңғы айында қайталама тұрғын үй бағасы Алматыда тағы +0,9%, Астанада +1,3% қосымша өсім көрсеткені байқалды. Нәтижесінде екі мегаполисте де екінші нарықтағы дайын пәтерлердің орташа бағасы жаңа салынған үйлердің бағасынан 7-8% жоғары болып шықты, яғни тұтынушылар арасында дайын, орналасуы қалыптасқан үйге сұраныс жоғары болып қалып отыр.
Сарапшылар не дейді?
Тұрғын үй нарығындағы соңғы өзгерістерге сарапшылар түрлі баға беруде. Krisha.kz талдаушылары 2025 жылы баға өсімінің негізгі факторлары – тұрғын үйге деген ажиотажды сұраныс емес, жалпы инфляция әсері, күтілген салық өзгерістері және сатушылардың жоғары бағаға деген ұстанымы болды деп есептейді. Баға өсімі көбінесе Алматы мен Астана сынды ірі қалаларда тіркелді, әсіресе күз айларында нарық қызу болды (баға шыңы қыркүйек–желтоқсанға тура келді). Медиа шолулар да Алматы мен Астананың бүкіл ел бойынша нарық динамикасын «тартып тұрғанын», екі қалада да сату көрсеткіші бірнеше жылдық рекордтарға жеткенін атап көрсетті. Мысалы, Orda.kz хабарлауынша, 2025 жылы Астана мен Алматыда соңғы 8 жылдағы ең көп сату мәмілелері жасалған және бұл екі мегаполис жылдық жалпы мәмілелердің негізгі өсімін қамтамасыз еткен.
Сарапшылар алдағы кезеңге болжам жасауда сақ, себебі бағалардың күрт өсуі мен халықтың төлем қабілеті арасындағы алшақтық кеңейіп келеді. RBNB жылжымайтын мүлік агенттігінің сарапшысы Виталий Шалаев 2025 жылдың соңындағы мәмілелер санының рекордтық өсімін 2026 жылдан басталатын салықтық өзгерістерге дейін сатып алушылардың үлгеріп қалуға тырысуымен байланыстырады. Оның болжамынша, 2026 жылдың басында жаңа тұрғын үйлердің бағасы тағы ~10-15% көтеріліп кетуі мүмкін, нәтижесінде алғашқы тоқсанда нарық салыстырмалы «тыныш» режимге өтеді, баға жоғары, ұсыныс бар, бірақ сұраныс шектеулі болады.
Кейін, нарықтағы жағдайға бейімделген соң, сатушылар бағаны біртіндеп түзетуге мәжбүр болуы мүмкін: жылдың екінші жартысында (күзге қарай) нақты мәмілелер бойынша бағалар жыл басындағы деңгеймен салыстырғанда орта есеппен 10-15%-ға төмендеуі ықтимал деп күтілуде (жекелеген жағдайларда 20%-ға дейінгі жеңілдік болуы мүмкін).
Ал сарапшы Әли Орынбаевтың пікірінше, 2026 жылы Қазақстанның тұрғын үй нарығында баға жалпы 7-12% шамасында жылдық өсімді сақтап қалады, бірақ Алматы секілді ірі қалаларда өсу қарқыны бұдан жоғары болуы мүмкін. Яғни, инфляцияның жоғары деңгейі, құрылыс шығындарының артуы және ұсыныстың шектеулі болуы бағаларға өз қысымын тигізе береді. Дегенмен, жаңа салықтық және реттеу талаптары бағаның шарықтауын тежеп, нарық біртіндеп тепе-теңдікке келеді деген үміт бар.