Кәсіпорынды жалдау шарты

0
55

МАЗМҰНЫ
Кіріспе……………………………………………………………………………………………    3

  1. I. Жалдау шартының мазмұны
  • Жалға берушінің міңдеттері (жалға беруші)…………………………………. 5
  • Жалдаушының міндеттері……………………………………………………….. 16
  1. II. Кәсіпорынды жалдау шартының үғымы және мазмұны.
  • Кәсіпорын азаматтық құқықтың объектісі…………………………………….. 22
  • Кәсіпорынды жалдау шартының субъектілері………………………………… 25

2.3.     Кәсіпорынды жалдау шарты

тараптарының құқықтары мен міндеттері…………………………………………… 29

III.      Кәсіпорынды жалдау шартын жасау тәртібі және орындау.

  • Кәсіпорынды жалдау шартын жасасу…………………………………. 31
  • Кәсіпорынды жалдау шартының орыңдалу ережелері………… 36

Қорытынды………………………………………………………………………………………. 39

Пайдаланылған әдебиеттер……………………………………………………………. 41-42

Кіріспе

Қазіргі кезде нарықтық қатынастың дамып мемлекеттік меншік пен меншіктің қатар танылуы, жекелендірудің жүзеге асырылуы жағдайында кәсіпорынды азаматтық құқықтық объектісі ретінде қарау заңдылыкты немесе негізді деп айтуымызға болады.

Қазіргі кезеңде азаматтық құқықтық дәстүрлі объектілерінің қатарында, азаматтық құқықтық бірқатар жаңа объектілері пайда болды, олардың біріне кәсіпорынды жатқызуымызға болады. Азаматтық құқықтық объектілер қатарының кеңейуі біздің Республикамыздың нарықтық қатынасқа кеңінен мүмкіндік жасауы негіз болып отыр.

Кеңестер Одағында ұзақ уақыт халық шаруашылығын жоспарлы түрде реттеу, қысымды экономикалық жағдайдың болуы, мемлекеттік меншікке басымдылық беру, жеке меншіктің жоқ болуы жағдайында кәсіпорын объект ретінде қарастырылмады. Ол тек азаматтық құқық субъектісі болып табылады.

Мүлікті жалдау шартының да сату-сатып алу шартындағы сияқты шарттың пәні елеулі белгі болып саналады. Сондықтан мүлікті жалдау шартының аталған жекеленген түрлері, өзара пәні арқылы ажыратылады (көлік жалдау шартының пәні-көлік (ұшақ, кеме, авто, т.б.) ал үй жалдау шартының пәні-үй (пәтер, бөлме, т.б.)

Мүліктік көмек ретінде кәсіпорындарға қатысты шартты қатынастар аясы кәсіпкерлік салада (сатып алу, сату, жалдау сенімгерлікпен басқару немесе т.б.) кеңейе түсуде.

А.К. 29 тарауының 2,3,4,5, -параграфтары мүлікті жалдау шартының жекеленген түрлерін реттеуге бағытталған (лизинг, кәсіпорынды жалдау, үйлер мен ғимараттарды жалдау, көлік кұралдарын жалдау, прокат).

Мүлікті жалдау шарты қоғамдық мүліктік қатынастардың ішінде сату-сатып алу шартынан кейінгі ең көп таралған шарттың бірі. Оның жекелеген түрлері азаматтық қатынастардың түрлері салаларын қамтиды. Қазақстан республикасы нарықтық экономикаға бет бұрып, қоғамдық қатынастар сипат ала бастаған тұста Қ.Р. Азаматтық кодексі де қайта өңдеуден өтіп, қайта қабылдаңды. Осыған орай көптеген мүлікті жалдау шартына қатысты ережелер түбегейлі өзгеріп, мүлікті жалдаудың жаңа түрлері пайда болды. Соның ішінде лизинг шарты көп өзгеріске түскен, заңнамасы жаңартылған түрі. 2000 жыл 5 шілдеде Қ.Р. «Қаржы лизингі туралы» заң қабылданды. Осы заңда лизинг инвестициялық қызметтің бір түрі ретінде көрсетілді. Қ.Р.Президенті Н.Ә.Назарбаев инвестицияның ел экономикасын көтерудегі маңызын сан мәрте атады. Қ.Р. инвестициялық қызметті реттейтін   арнайы   заңдар   бар.   Ал   аталған   заң   сол   заңнамаға қосымша толықтыру болмақ.

Қазіргі кезде қарастырып отырған объектінің пайда болуына байланысты қатынастарды реттеуші нормалар Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің нормаларында немесе 19.06.1995 ҚР Президентінің «Мемлекеттік кәсіпорын туралы» заң күші бар жарлығында қарастырылған. Көріп отырғанымыздай кәсіпорынды азаматтық құқықтық объектісі қатарына заңмен қарастыра отырып қосу кейінгі кезде ғана пайда болды. Міне осыған байланысты қарастырып отырғандай объектіге қатысты күқықтық реттеу ережелері ары қарай дамытуды, кемшіліктерді жою және қарама-қайшылықтарды жоюды қажет етеді.

Жоғарыда өзім тоқталып өткен мүлікті жалдау шартының қазіргі заманымызға сай қоғамдық экономикадағы орнының маңыздылығы,  күнделікті өмірде көп орын алатындығы және оған деген тек өзімнің емес, сондай-ақ көптеген азаматтардың қызығушылығын тудырып отырғаны дипломдық жұмысымды осы тақырыпта таңдауыма себешпі болды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1. Жалдау шартының мазмұны

1.1.Жалға берушінің міндеттері (жалға беруші)

Жалға беруші бірінші кезекте мүлікті жалдаушыға шарт талабы мен мүліктің мақсатына сәйкес келетін күйде беруге міндетті (қараңыз: ҚР АК 547-бап, 1-тармақ). Беруге жататын мүліктің күйі алдымен шартта анықталуы тиіс, мысалы, қоймалық жайды жалға беру мынандай түрде түсіндірілуі мүмкін, олар өрт қауіпсіздігін талаптарына, оңда анықталған уақыттық режимнің сақталуы, ылғалдылық және т.б. талаптарға сай болуы керек. Егер шарттың өзінде мүліктің жағдайына қойылатын талаптар анықталмаса, онда олар мүлік пайдаланылатын мақсаттар мен мүліктің белгіленуіне сүйене отырып белгіленеді. Дегенмен, бүны істеу сату-сатып алу шарты бойынша қойылатын сапасын анықтауға әлдеқайда қиын. Жалға қойылатын талаптар, әдетте субъективті сипатта болады. Олар бойынша келісе алмаған (келісімге келмеген) тараптар арасында шешілуі қиын қарама-қайшылықгар пайда туындайды. Сондықтан егер жалдаушы мүліктің қандай да бір ерекше сапаға ие болғанын қаласа, ол жалға берушімен келісуі керек. Мүлік кемшіліксіз болуы керек және кемшіліктер шартта айтылуы керек. Кейбір жағдайларда заттың кемшілігі үшін жауапкершілік жөніндегі сұрақгы шешудің басқа мүмкіндігі бар. Егер жалға берілген заттың кемшіліктері тікелей оны қараған кезде және затты жалға алмай тұрғанда табылса немесе жалдауды сол берілген мүлікті пайдаланып және оның кемшіліктерін бүрын білген болса, онда жалға беруші заттың кемшіліктеріне жауап бермейді.

Заттың кемшіліктерінен мүліктің қолдану (пайдалану) нәтижесінде пайда болатын белгілі бір нашарлауын ажыратуға болады. Сондықтан бүл мынадай болу мүмкін: қолданудан соң бірнеше жылдар өткеннен кейін мүліктің күйі тиісті деп қана айтуға емес, сондай-ақ қанағаттанарлық деуге болады, бүл шарттың 2 тарабының белгілі іс-әрекетінің орындалуы мен белгілі шешімдер қабылдауын талап етеді. Сондықган А.А.Ивановтың «шарт жасаған бойда мүлік ереже бойынша жалға алушыға берілсе де, мүліктің тиісті күйін қамтамасыз ету мідеті аренданың бүкіл мерзімі кезінде әрекет етеді»1 деген үзілді-кесілді мінездемесімен келісу қиын. Ол мүлікті жалға беру келісімінің жақгарының арасында бөленеді, оған жалға беруші мен жалдаушының міндеттері мен қүқықгарын алдағы уақытта қарастырып көз жеткізуге болады.

Мүлік өзіне қатысты қүжаттарымен өзінің жиынтығына жататын барлық бөлшектерімен (кешенділігін растайтын қүжаттар, қауіпсіздік, мүліктің сапасы, қанау тәртібі және т.б.) жалға беріледі. Сол себепті мүлікке құқығын бекітетін қүжаттар туралы сөз болмайды, мысалы, жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу келісімшарт ал мүліктің қанауы жүзеге асыру үшін керекті қүжаттар да кірмейді. Қүжаттар жалға берушіде қалып және жалдаушының онымен таныс болуы шартта қарастырылуы мүмкін.

Егер құжаттар мен оған қатыстылар берілмесе, және оларсыз жалдаушы шартты жасау кезінде есепке алынған қүқығы бар мүлікті керекке жарата алмаса және елеулі мөлшерде одан айрылып кдлса, ол жалға берушіден қүжаттарға қатыстыларды талап ете алады және шартты бүза алады. Бүл айтылғандар жалға беруші әлде оған басқа да себептер болғанына қарамастан одан жалдаушы құжаттарды және оған қатыстыларды талап етуіне болады дегенді есепке алмайды.

Жалға беруші мүлікті шартта көрсетілген мерзімде беру керек, егер шартта мерзім көрсетілмесе, онда ол (мүлік) ақылға қонымды мерзім ішінде берілуі тиіс.

Жалға беруші шартта қарастырылған мерзімде мүлікті бермесе, жалдаушы бүл мүлікті ҚР АК 355-бабына сәйкес талап етеді немесе шартты бүзуды талап етеді. Бүл екі жағдайда жалдаушы өзіне келген шығынның орнын толтыруды талап ете алады.

Заттарды бергеннен кейін де меншік иесі зат меншігі қүқығына байланысты тиісті ауыртпалықгарды сақгап қалады. Сондықган жалга алғанда меншік иесі жалға берілген мүліктің жағдайларына жауапты болып қалады. Сонымен бірге қатар заттық өкілеттіктің түгелдей барлығын толық есептеп шығарып тастауға болмайды. Меншік иесімен бірге осы немесе басқа объектіге заттық өкілеттіктер басқа түлғаларда да пайда болғанда, мүлікті үстауға байланысты ауыртпашылықты бөлу мәселесі нақты жағдайға қатысты тиісінше шешілетіндігі көрінеді.

Мүлік жалдау шарты бойынша ауыртпашылығын бөлу шарттан екі жаққа мынадай түрінде беріледі. Жалға беруші соңдай-ақ жалға беретін мүліктің есебінен күрделі жөндеуден өткізуді келісілген уақытта жасау, егер заң актілерімен басқа да шарттарда қарастырылмаса, онда өз есебімен келісілген уақытта да күрделі жөндеуден өткізуі керек. Жалға беруші соңдай-ақ жалдаушы жауап бермейтін жағдайдың нәтижелерде туған керекті қажеттілікті өзінің есебінен жөндеуден өткізуге міндетті, жөндеу қолайлы мерзімге жүргізіледі, егер заң актылары және келісімшартта басқадай бекітілмесе (қараңыз: ҚР АК 552-бап 2). Келтірілген Азаматтық кодекстің нормаларын мағынасы бойынша жалға беруші мүліктің кемшілігіне кінәсі болмаса, мысалы өндірістік дефектісі болса жалға беруші жөндеу өткізуге міндетті.

Шарт жасау кезінде жалға беруші жалдаушыдан мүлікті жалға беруге үшінші жақтың барлық құқықтарын алдын ала айтып қоюға міндетті (сервитуте, кепілге алу құқығын және т.б.). Сондықтан да 1-кезекте мүлікке заттық құқық туралы яғни оны ауыртпашылық етуі  туралы сөз болмақ.

Мүлікті жалға беру осы мүлікке 3-жақтың қүқығының өзгеруі және тоқтатылуына негіз бола алмайды. Бірақ та жағдайдың көбінде кұқық бәсекелестігінсіз болмайды. Бұл кезде бір құқықтың басқалар алдына басымдылығы туралы сұрақты шешу өте қиын, егер бір субъектінің басқалардың алдында кұқығының басымдылығын бекіту үшін есептілік негіздемесі болмаса, мысалы, жалга алушының қүқық өкілеттігін иелену басымдылығы меншік құқын иеленушілердің алдында күдік тудырмаса, егер бұл кезде шарт талаптары сақталса мүмкін болады. Басқа жағдайда осы және басқа заттың құқығының басымдылығын анықтаудың жанама критерийлері оның бірінші реттілігі болып табылады.

РФ АК-де бәсекелестік құқығының біреуінің басымдылығы туралы мәселенің неғұрлым толықтай тәртіп белгіленуді мазмұндалған. Егер зат алуға бірнеше несие беруші үміткер болса, олардың біреуіне кредитор үміткер болса, олардың біреуіне зат беріліп жоғалады, ал егер зат берілмесе онда міндеті ертеректеу пайда болған сол құқыққа ие адам артықшылққа ие, ал егер бұны орнату мүмкін болмаған кезде — кім бірінші шағым берсе сол адам ие болады (РФ АК 398-бап). ҚР АК-ның 355-бабында құқықтың артықшылығы еске алынады да оның критерийлері көрсетілген.1

Заттарды белгіленген уақытқа жалдаушылардың әрбіреуіне пайдалануға беру құқығымен мүліктік жалдау шартының бірнешеуін жасауға мүмкін болады. Жалға беруші мұндай шарттарды жасау мәселелерін өзінің жеке еркімен шешеді және егер осы немесе басқа жаддаушының тікелей құқығына немесе мүддесіне қандай да бір нұқсан келтіретін жасаушылық болмаса жаддаушының ешқайсысы да шектеулі пайдалану құқығымен жалға берушіге қандай да бір шағымдарын қоя алмайды, жалға берушінің негізгі міндеті жалға берілген мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төлеуді  талап ету болып табылады.

Жалға берушінің негізгі міндеті жалға берілген мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төлеуді талап ету болып табылады.

Бұдан басқа жалға беруші жалдаушыдан оның басқа барлық міндеттемелерін орындауды талап ете алады.

Жалдаушы шарт талабына сәйкес оған жалға берілгенде пайдалануға міндетті, ал егер мүндай жағдайлар шартта анықталмаса мүліктің белгіленуіне сәйкес анықталады.

Берілген міндет жалға берілген мүліктің мазмүны бойынша жалға берушінің міндеттеріне қатынастар бойынша қамтамасыз етілген болып табылады. Бұдан басқа жалға беруші келісім шарттың әрекет мерзімінде мүлікті пайдалану белгілі. Шамада шектелген болады, мысалға, осыдан кұрал-жабдықтарды күшейтілген қанау нәтижесінде жалдауға берілгеннің мезгілсіз тозуына қауіп тууы мүмкін.

Егер жалдау шартымен немесе мүліктің белгісімен сәйкес емес мүлікті осындай әрекеттерді тоқтату туралы жалға берушінің жазбаша түрдегі ескертуіне қарамастан пайдаланса, онда жалға беруші шартты бұзуға және мүлікті қайтаруға талап ету құқығын пайдаланады. Егер оған жалға беруші әрекеттерінен зиян келсе, онда ол ҚР АК 350-бабына сәйкес орнын толтыруды талап етуіне құқылы болады. Жалға беруші зиянның орнын толтыруды жалдаушы және өзінің міндеттерін бұзған кезде, бірақ та мүліктік жалдау шарты бойынша жалдаушының міндеті бойынша талап етуге құқығы бар, егер ол кәсіпкерлік сипатта болмаса, әрқашан кінәға негізделген болады.

Жаңа Азаматтық Кодексте жалдаушының мүлікті жалдауының билік ету шектері неғұрлым толық жазылған. Жалдаушы жалға берушінің жалға алынған мүлікті қайта жалға беруіне (субаренда), мүлікті жалдау шарты бойынша өз еркімен іске асыра алады. Жалдаушы жалданған мүлікті ақысыз пайдалануға беруі мүмкін, сондай-ақ бұл құқықтарды кепілге беруі және егер басқаша заң актілерімен бекітілмесе, шаруашылық серіктестіктерінде, акционерлік қоғамда жарғылық қорына салым ретінде салуға немесе өндірістік кооперативке жарна ретінде өткізуі мүмкін мұндай кұқылық иелік етуіне орай тікелей шартта айтылуы да мүмкін.1 Барлық көрсетілген жағдайларда, қай жалцауды шығаруға, жалға беруші алдындағы шарт бойынша жауапкершілік жалдаушы алады. Мүлікті басқа тұлғаға беру туралы негізгі жалдау мерзімінің шегінен асып кететін уақытқа жасалуы тиіс емес.

Субаренданың қызметі мүлікті жалдаудың негізгі шартына байланысты болады. Егер мүлікті жалдауды заңдарда қарастырылған негіздемелер бойынша жарамсыз болып табылса, осыған сәйкес жасалған субаренданың жарамсыз болады (ҚР АК 560-бап). Осы нормалардың мазмұнына орай негізгі мүлікті жалдаудың шартына құқытық қатынастардың мүлікті ақысыз пайдалану, кепілге беру және басқалар да тәуелді болады.

Жалдаушы жалдау ақысын өз уақытында төлеуге міндетті. Ол есептеулер тәртібіне, жалдау төлемін жүзеге асырумен байланысты басқа да міндеттерді орындауға қатысты төлемдердің шарттары мен тәртібін сақтауға міндетті.

Егер мәселе ақшалай есептеулер туралы болса, онда ҚР-ның ақша айналымының режимі сақталуы тиіс. Егер төлемнің басқа түрі қарастырылса, онда оларға сату-сатып алу, мердігерлік, ақылы қызмет көрсету туралы нормалар қатынасын жатқызуға болады. Бұл жалпы алғанда жалдаушының жалдау төлемі бойынша міндеттерін белгілейтін нормалардың мағынасынан туындайды. Негізінде заңдылықта осы тәрізді қызмет атқаратын нормалар жоқ және жалдауға төлем жасаудың тәртібі мен шарттары қарастырылмаса, онда орта рыноктық параметрлер қолданылады (ҚР АК 385-бап, 3-тармақ). Сонымен қатар, екі жақтың мүдделері де ескерілуі керек.

Егер жалға берілген мүліктер бірдей, біртекті сапалы және т.с.с. болса онда оларды пайдаланғаны үшін төлем барлық мүлікке бірдей тағайындалады. Егер мүліктің жекелеген құрамдас бөліктерінің қандай да бір ерекшеліктері болса, жалдап алушыға қосымша табыс әкелсе, өнімдірек болса, онда олар үшін жеке ақы белгілеуге болады.

ҚР АК-ның 546-бабына сәйкес жалдау ақысын төмендегідей түрлерге тағайындауға болады:

1) кезеңмен  немес   бір  мезгілде  жасалатын акшалай  түрде
анықталған төлемдер;

2) жалға   алынған   мүлікті   өнімді,   жемісті   немесе   табысты
пайдалану нәтижесінде алынған белгіленген үлестер;

3) жалдаушының белгілі бір қызметті көрсетуі;

4) жалдаушының жалға берушіге шартпен бекітілген заттарды
меншікке немесе жалға беруі;

5) шартпен бекітілген жалданған мүлікті жақсарту бойынша
шығындардың жалдаушыға жүктелуі. Жалдаушы мен жалға
беруші    шартта    мүлікті    қолданғаны    үшін    төлемдердің
жоғарыда   көрсетілген   түрлерін   немесе   басқа   да   төлем
түрлерін үйлестіре алады.

Егер де жалдау ақысының нақты түрі көрсетілмесе, онда ол ақшалай түрде төленеді де тікелей шектеу қойылмаған жағдайда мүлікті пайдаланғаны үшін ақы мөлшерін өзгертуге болады, бірақ жылына бір реттен аспауы керек. Шарттардың басқа да өзгерістері сияқты (ҚР АК 405-бап, 1-тармақ) бұл екі жақтың келісімі бойынша жүзеге асуы тиіс, бірақ ҚР АК-ның 456-бабының 3-тармағы бойынша жалға беруші баға өзгерісін негізге ала отырып жалдау ақысының мөлшерін өзгертуді талап етуге құқылы.

Бұл жағдай жалдау ақысының орта рыноктык деңгейі күрт жоғарылап кету жалға беруші үлкен зиян шеккенде орын алуы мүмкін.

Заң актілерінде мүліктік жалдаудың, сонымен қатар мүліктің жекелеген түрлерінің ақы мөлшерін қайтару үшін басқа минималды мерзімдер бекітіледі. Орталықтандырылып тағайындалатын бағалар мен тарифтер өзгерсе, ешқандай келісімсіз және дәлелсіз бір жақты тәртіпте (1 жақтың талап етуі бойынша) жалдау ақысын қайта қарастыруға болады. ҚР АК 546-бабында 4 тармақ бойынша жалдау ақысының мөлшерін қайта қарауға бірдей құқылы. Жалға беруші жалдаудың орталықтандырылған өзгермелі бағалары мен тарифтері көрсетілген жағдайда жалдау ақысын қайта карауды талап етуі мүмкін. Осыған сәйкес жалдаушы жалдау ақысын төмендетуді талап етеді.

Шартта мүлікті қолданға үшін жалдау ақысының күшінде болатын барлық уақыт мерзіміне оны өзгерту құқығынсыз тгағайындалатыны қамтылады. Жалдау ақысының мөлшерінің өзгеруінен ұзақ мерзімді міндеттемелердегі төлем валютасының (көбіне теңге) инфляциясымен байланысты оның индексациялануын ажырата білген жөн, бірақ индексация шартта қарастырылуға тиіс (282-бап, 3-тармақ).

Егер жалдаушының жауапкершілігінен тыс жағдайларға байланысты шартта келтірілген мүлікті пайдалану жағдайы немесе мүліктің күйі нашарласа, жалдаушы оның ақысын төмендетуді талап етуге құқығы бар. Мысалы, жалға берушінің мүлікті бөлшектеп, күрделі жөндеуден өткізуі, оны қосымша басқа тұлғаларға жалға беруі салдарынан мүлікті пайдалану жағдайы нашарлауы мүмкін. Мүліктің жағдайы (күйі) нашарлағанда жалдаушының кінәсі болмауға тиіс. Осылайша, жалдаушының бұл құқығы оның жалданған мүлікті күтіп үстау бойынша өзінің міндеттерін орындаған жағдайда ғана туындайды (бұл туралы кейінірек қарастырамыз).

Жалға берілген мүліктің кемшіліктерін байқаған жағдайда, жалдаушы өз таңдауы бойынша жалға берушіден талап ете алады:

  • мүліктің кемшіліктерін ақысыз жоюды;
  • сәйкес мөлшерде жалдау ақысын азайтуды;

3) мүлікті    пайдаланғаны    үшін    төленетін    төлемнен осы кемшіліктерді жоюға кетен шығындарды ұстап қалуды. Бұл жағдайда жалдаушы жалға берушіні алдын ала ескертуі тиіс;

4) шартты мерзімінен бұрын бұзуды.

Жалдаушының талаптары туралы немесе оның мүліктің кемшіліктерін жалға берушінің есебінен жою ниеті туралы хабардар болған жалға беруші жалдаушымен жалға берілген мүлікті қалыпты жағдайдағы басқа балама мүлікпен алмастыра алады немесе мүліктің кемшілігін ақысыз жояды.

Егер қабылданған шаралар (мүлікті пайдаланғаны үшін төлемнен кемшіліктерді жою бойынша шығындарды үстап қалу)  жалдаушының шеккен зиянын жаппаса, жабылмаған шығыңдар орнын толтыруды талап етуге құқылы. Ал жалдаушыға мүліктік жалдау шартын мерзімінен бұрын бұзуды талап етуге кұқылы. Ал жалдаушыға мүліктік жалдау шартын жалдау мерзімінен бұрын бұзуд талап ету кұқығы жалға берушінің кемшілігі бар мүлікті жалға берушімен жалдаушының құқығын шектейтін жағдайда берілуі тиіс.

Егер жалдаушы мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төлеу мерзімін елеулі түрде бұзған жағдайда жалға беруші жалдаушыға оперативтік санкцияларға қолдана алады. Ол жолдаушыдпн жалдау ақысын мерзімінен бұрын төлеуді талап етеді. Төлем мерзімін жалға беруші белгілейді, бірақ ол төлем мерзімі үшін уақытынан бұрын төлеуді қатарынан екі және одан да көп талап ете алмайды.

Егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көрсетілмесе, жалдаушының жалдаған мүлікті пайдалану нәтижесінде алған өнімі, жемісі немесе басқа да табысы оның меншігіне көшеді.

Жалдаушы мүлікті дұрыс (түзу) жағдайда ұстауға, өз есебінен ағымдық жөндеу жұмыстарын жүргізуге және мүлікті күту бойынша шығындарды өтеуге міңдетті, егер  заң  актілерінде немесе шартта өзгеше көрсетілмесе.

Жалдаушының талаптары жөнінде немесе оның мүліктің кемшіліктерін жалға берушінің есебінен жою ниеті туралы хабардар болган жалға беруші жалдаушының жалға берілген мүлікті қалыпты жағдайда басқа балама мүлікпен алмастыра алады немесе мүліктің кемшілігін ақысыз жояды.

Жалға берушінің (меншік иесінің) мүлікті дұрыс, қалыпты жағдайда үстау міндеттері шарттың күшінде болатын уақыт кезеңінде жалдаушыға өтетінін білдіреді. Осыған орай, жалдаушы мүлікті жарамды қалыпта сұтау үшін қажетті әркеттерді орындауға міндетті болады. Мысалы, двигательдің майын алмастыру, жүмыс соңынан механизмнің жүмысшы бөліктерін тазалау, арнайы салқындатқыш сүйықтық қолданылмаған және агрегат жылы бөлмеде орнатылмаған жағдайларда, ауа райы суық езде кезде радиатордың суы төгілуге тиіс және т.б.

Ағымдық жөндеуден өткізу өзінің мазмүнымен өте үлкен жүмыс шеңберін камтиды, ол механизмнің жекелеген тетіктерін алмастыруға, су құбырларындағы тесіктерді бітеуге, істен шыққан электро-розеткеларды, сөндіргіштерді алмастыруға бағытталуы мүмкін.

Сонымен қатар, ағымдық жөңдеуде жалға алынған мүліктегі негізгі тетіктерді, агрегаттарды, конструкцияларды кешенді алмастыру жүзеге асырылмайды. Ағымдық жөндеуден өткізудің негізгі мақсаты мүлікті қалыпқа сай жағдайда ұстау. Шартпен жалдаушыға жалданған мүлікті қалыпқа сай жағдайда ұстау, жалданған мүлікті күрделі жөндеуден өткізу міндетін де жүктеуге болады. Сонымен қатар, жоғарыда айтылғандай, жалдаушы мүлікті күтіп ұстау бойынша да шығын жұмсауға міндетті. Олар ең алдымен сыртқы факторга негізделген. Мысалы ғимаратты пайдалану, электроэнергия, газ, ыстық және суық су, канализация  шығындарымен байланысты. Мүлікті күтіп ұстауға кеткен шығындар оны пайдалануды қамтамасыз ететін үйымдастырушы шаралармен байланысты. Сондықтан, жалға алынған мүлікті ұғымды пайдалануға мүдделі  жалға алушы өз бетінше шығындарды өтейді.

Мүлікті күту шығындарын құрамы бойынша міндетті және қосымша деп бөлуге болады. Міндетті шығындарға жалдаушының мүлікті пайдалануымен тікелей байланысты шығындар жатады (электоэнергия шығындары). Егер жалдаушы мүлікті күтумен тікелей айналысатын маман жалдаса, мүлікті сақтандырса, онда олар қосымша шығындар болып табылады.

Мүлікті күту шығындарын міндетті және қосымша деп бөлудің мағынасы мынада: міндетті шығындар шартта көрсетіледі және жалға беруші оларды жалдаушыдан талап ете алады. Қосымша шығындарды жалдаушы өзі белгілейді және оларды алып тастай алады.

Жалдаушының көрсетілген міндеттерді орындамауы жалға берушінің мүддесіне қайшы келсе, ол мүлік жалдау шартын иерзімінен бұрын бұзуды талап етуге құқылы.

Жалға беруші ҚР АК 533-бабында қарастырылған міндеттерді орындау қажеттілігі туралы жалдаушыны жазбаша түрде ескертуге міндетті, сонымен қатар ол жалдаушыға осы міндеттерді белгілі мерзімде орындауға мүмкіндік беруі  керек.

Өз кезегінде жалдаушы жалға берушіден жалға берілген  мүлікті куту бойынша өз міндеттерін орындауды талап ете алады.

Жалға берушінің өзінің күрделі жөндеуден өткізу бойынша міндеттерін орындамауы жалдаушыға өз тандауы бойынша:

  • өз бетінше жөндеуден өткізу және жалға берушіден жөндеуге
    кеткен шығынды өндіріп алуға;
  • жөндеу құнын    шарт    бойынша    төленетін    мөлшеріне
    жеткізуге;
  • шарт бойынша төлемнің сәйкес мөлшерге азайтылуын талап
    етуге;
  • шарттан бас тартуға құқық береді.

Жалдаушының мүлікті жақсартуға кұқығы бар. Ол жекелеген жақсартушыларды жалға берушінің келісімінсіз де жүзеге асыра алады.  Егер,  өзгеше  көрсетілмесе жекелеген жақсартулар жалдаушының меншігі болъш табылады. Жекелеген жақсартулар деп мүлікке зиян келтірмей болатын жақсартуларды түсінген жөн. Бөлінбейтін ерекшелендіруге жақсартуларды (ягни мулікке зиян келтірмей бөлінбейтін, жекеленбейтін жақсартулар) жүзеге асыру үшін меншік иесі қажет. Шартта өзгеше көрсетілмегендіктен, жалдаушы өз қаражатының есебінен және жалға берушінің келісімімен жалданған мүлікке зиян тигізбей бөлінбейтін жақсартулар жасағанда, шарт күшін жойғаннан кейін осы жақсартулардың құнын қайтарып алуға құқылы. Бөлінбейтін жақсартуларға ғимаратқа жапсыра алынған бөлмені, қабырғаларды көркемдік безендіру және тағы сол сияқтыларды жатқызуға болады. Жалдаушының жалға берушінің келісімінсіз жүргізген бөлінбейтін жақсартуларының құнын қайтарып алуға жатпайды.

Мүлік жалдаудың шарты өз күшін жойғаннан кейін жалдаушы жалға берушіге мүлікті шартта келісілгендей жағдайда немесе қалыпты тозуын есептеп өзі алған кездегідей күйде қайтаруға міндетті.

Егер мерзімі аяқталғанда қайтарылатын мүліктің жағдайы заңға немесе шартқа сәйкес келмесе, жалдаушы жалға берушінің шеккен зиянның орнын толтырады. Егер жалға алынған мүлік, шартта көрсетілген қызмет ету мерзімінен бұрын істен шықса, онда жалдаушы жалға берушіге мүліктің қалдық құнын төлейді. Егер кәсіпорынды жалдау шартында өзгеше көзделмесе, жалға алушы жалға берушінің келісімінсіз жалға алынған мүлік кешенінің құрамына оның құнын арттыратын өзгерістер енгізуге, оны қайта құруға, кеңейтуге, техникамен қайта жарақтандыруға құқылы.

Егер кәсіпорынды жалдау шартында өзгеше көзделмесе, кәсіпорынды жалдаушы жалға алынған мүліктен ажыратуға болмайтын жақсарту құнының, мұндай жақсартуға жалға берушінің рұқсат етуіне қарамастан, өтемін алуға құқылы.

Жалға беруші жалға алынған мүліктен ажыратуға болмайтын жақсарту құнын өтеу міндетінен, егер ол жалға алушының осы жақсартуға шыққан шығысының жалға алынған мүлік құнынан оның пайдаланылу қасиетін жақсарту мөлшеріне сәйкес келмейтіндей екнін немесе мұндай жақсартуларды жүзеге асыру кезінде адалдық пен ақылға сыйымдылық принциптерінің бұзылғандғын дәлелдесе, сот арқылы босатылуы мүмкін.

Бұл жерде мүліктің мерзімінен бұрын істен шығуы жалдаушыға байланысты себептердің кесірінен болғандығы туралы сөз болып отыр, бірақ мүлікке әдейі ойластырылып зиян келтірілді деп айтуға болмайды. Жалдаушы жалға берушіге мүліктің істен шығуы орын алған кездегі мүліктің ғана құнын төлеуге міндетті.

Егер жалдаушы жалға алынған мүлікті қайтармаса немесе уақытында қайтармаса, жалға беруші жалдаушыдан мерзімінен өтіп кеткен барлық уақыт ішінде мүлікті пайдаланғаны үшін ақы талап ете алады. Жалдаушының мүлікті өз уақытында қайтармағаны үшін төлейтін төлемі жалпы ереже бойынша айыппұл сипатында болады және егер шартта өзгеше көрсетілмесе айып төлемінің үстінен толық сомада алынуы мүмкін.

Мүліктік жалдаудың шартында екі жақтың келісімімен анықталған жағдайларда жалданған мүліктің жалдаушының меншігіне өтуін қарастыруға болады. Егер шартта жалданған мүлікті төлеп сатып алу туралы жағдайлары қарастырылмаса; оны екі жақтын қосымша шартымен бекітуге болады, бұл жағдайда олар мүлікті пайдаланғаны үшін бұрын төленген ақыны төлемдік баға ретінде есептеуге келісуі мүмкін.

Сондықтан жалдаушының жалданған мүлікке деген құқығын қорғауы меншік құқығын қорғауымен бірдей дәрежеде қамтамасыз етіледі. Жалға беруші жалдаушының алдында жалданған мүлікке қатысы жоқ үшінші тұлғалардың зорлықшыл әрекеттерінің 2 салдарынан пайдаланудың бұзылғандығы үшін жауапты емес. Ал егер жалға беруші бұзышулардың әрекеттерін жазалайтын болса, бұл жағдайда оның өзі де жауапты болады. Барлық жағдайда да жалдаушының ақылы талап ету құқы бар және өз атынан өзіне тиісті құқықтарын қорғай алады.

Жалпы алғанда жалға беруші және жалдаушының құқықтары мен міндеттері  осындай.

Басқа да азаматтық-құқықтық шарттар сияқты мүлікті жалдау шарты да, оны 2 тараптың орындауымен күшін жояды.

Егер жалдаушы шарт мерзімі аяқгалғаннан кейін де жалға берушінің қарсылығынсыз мүлікті пайдалануын жалғастыра берсе, шарт сол шарттармен белгісіз мерзімге қайтадан бекітілді деп саналады. Бұл жағдайда тараптардын әрқайсысы шарттан бас тартуға еркі бар, ол үшін екінші тарапты жазбаша түрде ескертуі тиіс: жылжымайтын мүлікті жалдағанда — 3 ай ішінде, басқа мүлік түрін жалдағанда — 1 ай ішінде;

Жалдаушы шартты жаңа мерзімге бекіту үшін айрықша құқыққа ие. Ол үшін жалдаушы алдынғы шарт бойынша өз міндеттерін тиісті түрде орындауы керек. Осы шартты сақтағанда жалдаушы мүліктік жалдау шартын жаңа мерзімге бекіткенде, басқа тең жағдайларда үшінші тұлғаларға қарағанда айырықша құқыққа ие болады. Егер басқа жалдаушы тиімдірек жағдайларды ұсынса, бастапқы жалдаушы мүліктік жалдау шартын бекіткендегі өзінің айрықша кұқығынан айырылады.

Өзінің құқығын пайдаланғысы келген жалдаушы шарт жасасу ниеті туралы жалға берушіге жазбаша түрде хабарлауға міндетті. Хабарлама шартта көрсетілген мерзімде жасалуы керек, ал егер мерзімі көрсетілмесе, шарт күшін жойғанға дейінгі мерзімде жасалады.

Мүліктік жалдау шартын жаңа мерзімге бекіткенде екі тараптын келісімі бойынша шарттын талаптары өзгеруі мүмкін. Егер жалға беруші жалдаушынын шартты жаңа мерзімге бекіту туралы өтінішін кабыл алмаса, бірақ шарттын біткен күнінен бастап 1 жыл ішінде басқа тұлгамен мүліктік жалдау шартын бекітсе, жалдаушы өз таңдауы бойынша сот арқылы, жасалған — шарт бойынша өзінің міндеттері мен кұқықтарының ауысуын және шартты жаңартудан бас тартқандығынан келген шығындарының ауысуын және шартты жаңартудан бас тарткдндығынан келген шығындарының орнын толтыруды немесе тек шығыңцарының орнын толтыруды талап етуге құқылы.

Мүлікті жалдаудың келісім шарты екі тараптың келісімі бойынша кез-келген уақытта күшін жояды. Сонымен қатар ол бір ғана тараптын еркі бойынша тоқтатылуы мүмкін. Жоғарыда көрсетілтендерден басқа жалға берушінің еркімен мына жағдайларда тоқтатыла алады:

а)   егер жалдаушы 2 реттен артық жағдайда шартта бекітілген
төлем мерзімі өткенде мүлікті пайдаланғаны үшін ақысын төлемесе;

б)   егер заң актілеріне немесе шартқа сәйкес күрделі жөндеуден
өткізу міндеті жалдаушыға жүктеліп, ол мүліктік жалдау шартында
бекітілген мерзімде, егер де мерзім бекітілмесе, онда тиісті уақытта
мүлікті күрделі жөңцеуден өткізбесе;

Жалға беруші өз еркі бойынша шартты мерзімінен бұрын бұзу жағдайларының барлығында жалдаушыға белгілі мерзімде өз міндеттерін орындауына мүмкіндік беруі керек.

Шарт жалдаушының еркі бойынша мерзімінен бұрын тоқтатылады, егер:

а)  жалға берушінің шартына немесе мүліктің тағайындалуына
сәйкес жалдаушыға оны пайдалануға кедергі келтірсе, немесе оны
пайдалануға бермесе;

б)  Жалға беруші де көрсетілген мерзімде өзіне жүктелген мүлікті
күрделі жөндеуден өткізу міндетін атқармаса;

в)    жалға   берілген   мүліктің  жалдау   шартын   бекітерде   оның
түзулігін тексергенде  немесе  мүлікті қарау кезінде  байқалмаған,
жалдаушыға белгісіз болған және жалға беруші емкертпеген, мүлікті
пайдалануға бөгет жасайтын кемшіліктері болса;

г)   егер мүлік жаддаушының жауапкершілігінен тыс жағдайларға
байланысты қолдануға жарамсыз болып шықса.

1.2. Жалдаушының міндеттері

Жалдаушының міндеттері. Жасалған келісім шарттарына сәйкес жалдаушының міндеті:

1) жалға алынған мүлікті жалдау шарттының талаптарына сәйкес, егер де ондай талаптар көрсетілмесе, мүліктің қызметіне сәйкес пайдалануы керек. Жаддаушы мүлікті өзі пайдалануы керек. Егер ол жалға берушінің келісімінсіз мүлікті пайдалануға үшінші тұлғаны қыстырса, ол АК қарастырылған өзінің басқа да міндетін бұзады. Мүліктің қызметі шартта айқындалуы тиіс. Қарама қарсы жағдайда мүлік өзінің мәніне орай, өзіне тән қызметі бойынша қолданылуы тиіс.

Егер жалдаушы мүлікті жалдау шарттарына немесе мүліктің қызметіне сәйкес емес түрде пайдаланса, жалға беруші шартты мерзімінен бұрын тоқтатуды және шығындардың орнын толтыруды талап етуге құқылы. Мүлікті пайдалану талаптарын немесе мүліктің тағайындалған қызметін бұзғаны үшін жауапкершілік кінәсі болса, себебі егер пайдалану шарты кездейсоқ бұзылса АК 614-бап 4 тармақ қолданылады. Бүл жағдайда жалдау шарты мерзімнен бұрын күшін жоймайды;

2) Мүлікті пайдаланғаны үшін төлемді өз уақытында жүргізу. Жалдау ақысын төлеу мерзімі, жағдайы, тәртібі және мөлшері шартта анықталады. Жалдау ақысының бұл сипаттамаларының заңда немесе нормативтік актілерде бекітілуін АК қарастырмайды. Сондықган жалдау ақысын төлеу мерзімі, шарты, тәртібі және мөлшері қандай да бір нормативтік акт бойынша бекітілсе, жалдау шартында да оған сілтеме жасалуы керек. Әйтпесе, жалдау ақысынын бұл сипаттамалары шартпен бекітілген деп есептелмейді. Бұл кезде салыстырмалы жағдайда балама мүлікті жалға берген кезде қолданылатын жалдау ақысын төлеу мерзімі, шарты, тәртібі және мөлшерін бекітетін ереже қолданылады. Басқаша айтқанда, жалдау ақысының орта рыноктық сипаттамаларын қолдану туралы сөз болып тұр. Сот тәжірибесі жалдау ақысын төлеудің «дағдылы» мерзімін, шартын, тәртібін белгілегенге дейін, мемлекеттік мүлікті беру үшін бекітілген ережелерге сүйенуге болады (тәжірибе жүзінде кең тараған)

Жалдау ақысы шартта қарастырылған жағдайларға байланысты жалға алынған мүлікке тұтастай немесе оның құрамдас бөліктері бойынша жеке-жеке белгіленуі мүмкін.

а)  мерзімдік немесе біржолғы төленетін төлемдердің тұрлаулы
сомасында белгіленген;

б)  жалданған мүлікті, өнімді, жемісті және табысты пайдалану
нәтижесінде анықталған белгілі бір үлес;

в)  жалдаушының белгілі бір қызмет көрсетулері;

г)    жалдаушының   шартта   келісілген   затты   жалға   берушінің
меншігіне немесе жалдауына беруі;

д)   жалдаушыға жалданған мүлікті жақсарту шарты  келісілген
шығындарды жүктеуі;

Жалдау ақысының кейбір нысандарын қолдану жалдау шартын, сату-сатып алу немесе қызмет көрсету туралы шарттардың белгілері қосылған аралас шартқа айналуын білдіреді. Тараптар жалдау көрсетілген жалдау ақысының түрлерін немесе жалдау төлемінің басқа түрлерін біріктіріп қарастыра алады, мысалы, жалға алынған мүліктік кешенді пайдаланудан түскен жалдаушының пайдасының бір бөлігі түрінде.

Егер жалдау ақысының нақгы формасы шартта қарастырылмаса, онда жалдау ақысы жалдау шартының мерзіміне байланысты — бір жылға немесе мерзіммен төленетін тұрлаулы сомада анықталады.

Егер тараптың шартында өзгеше көрсетілмесе, жалдау ақысының мөлшері шартта келтірілген мерзімде көп дегенде жылына 1 рет өзгеруі мүмкін. Заң актілерінде жалдаудың жекелеген түрлерін жалдау үшін жасалатын жалдау төлем мөлшерін қайта карауға өзге де ең  аз  мерзімдер көзделуі мүмкін. .Жалдау шартында жалдау ақысынын тұрақгылығы және қайта қарауға жатпайтыны туралы, сонымен қатар шарт тараптарының кез-келгені жалдау ақысын бір жақгы тәртіпте өзгертуді талап ете алатыны туралы қарастырылған, ал екінші тарап аренда ақысын өзгертуді, қабылдамаған жағдайында шарт мерзімінен бұрын бұзылады. Егер бұл тәрізді ережелер шартта қарастырылмаса, ареңцалық ақыны тек екі тараптың келісімі бойынша ғана өзгертуге болады. Тараптардың қай-қайсының болса да арендалық ақы мөлшерін өзгертуден бас тартуы екінші тарапқа соттық тәртіпте қайта қарауға мәжбүрлеуге арендалық шарттарын мерзімінен бұрын бұзуға құқық бермейді, себебі ондай шаралар АК-те қарастырылмаған. Осылайша, арендалық төлем мөлшерін кайта қарау уақытын заңмен белгілеу қайта қарау мүмкіндігі мен бекітілген және қайта қараудан тараптардың біреуі бас тартқан кезде жазалау шаралармен жабдықталған жағдайда ғана тәжірибелік маңызға ие болады.

Жаддаушы жалдау ақысын белгілі мөлшерде төмендетуді талап етуге құқығы бар, егер де оның жауапкершілігінен тыс жағдайларға байланысты аренда шартында қарастырылған мүлікті пайдалану жағдайы немесе мүліктің жай-күйі елеулі түрде нашарласа жалдаушыға мүндай құқықтың берілуі жалға берушінің осы мүліктің иесі ретінде, арендаға берілген, оның кездейсоқ жағдайлардан нашарлауы — меншік иесінің тәуекелі. Арендалық шартын пәніне сыртқы жағдайлар ретінде көрінетін пайдалану шарттарының нашарлауы туралы айтқанда шартты жүзеге асырудың мүмкін еместігінің тәуекелі туралы айтқан жөн. Жалға берушіге бұл тәуекелді де қою толығымен қисынды, егер оның негізгі міндеттерін білетін болсақ — мүлікті пайдалануға беру және келісілген уақыт бойына еркін қолдануын мүмкіндік беру.

Жалдау ақысының көлемін төмендетуді кез-келген пайдалану шарты мен мүлік жағдайынын нашарлауынан емес, елеулі жағдайда ғана талап етеді. Елеулі деп мынадай нашарлау түрін айтады, егер жалға алушы шартқа отырғанда үміт артқан бөлігінен үлкен мөлшерде құр қалса.

КР АК 614 — бап, 4 тармақ қарастырылғаннан өзгеше ережелерді шартта бекітуге болады. Бірақ арендалық ақысын төлеу мерзімі, тәртібі және шарты арендалық шартында анықталатынын ескере отырып, бұл бойынша пайдалану шарты мен мүлік жағдайының елеулі нашарлауы кезінде де жалдау ақысының мөлшері  жалдау  қайта қарастырылмайды.

АК бойынша ақысын кез-келген уақытта төлеуге болады: жылына, тоқсанда, айына, аптасына бір рет және т.б. Егер жалға алушы жалдау ақысын мерзімінен бүрын төлеуді қатарынан 2 мерзімнен артық емес уақытта ғана талап етуге болады. Уақытысының елеулі бұзылуы пайдалану шарты мен арендалық мүлкінің сияқгы қаралуы қажет.

Сонымен, аренда бойынша жағдайынын елеулі нашарлағаны басқа да ережелер тағайындауға болады, мысалы, жалдау ақысын мерзімінен бұрын төлеуді талап етуге тыиым салу немесе керісінше, төлеу мерзімін елеулі түрде бүзу кезінде ғана емес немесе қатарынан 2 реттен артық мерзімі үшін төлеуді талап ету мүмкіндігі.

3) Мүлік жалдау шарты тоқтатылғаннан кейін жалдаушы мүлікті алған кезіндегі күйінде, қалыпты тозуын ескере отырып немесе шартта келісілген күйінде оны жалға берушіге қайтаруға міндетті. Жалдаушының қайтаратын мүлкінің жағдайына қосылатын талап, арендалық шартына сәйкес жалға берушінің жалға беретін мүлкіне қойылатын   талаптарға   ұқсас    (бүл   жағдайда   баламалы   түрде қолданылатын). Сондықтан, жалға берілген қайтарылатын мүліктің қызметі   арендалық   шартқа   және   осындай   мүліктін   қызметіне сәйкес   болуы   қажет.   Мүлікпен   бірге   жалға   берушіге   бүрын жалдаушымен   алынған   барлық  керек-жарақтарымен  және   оған тиысты кұжаттарымен беріледі. Егер мүндай керек-жарақтар мен құжаттар  берілмеген   болса;   алайда  жалдаушы  мүмкін   оларсыз мақсатқа сәйкес пайдалана алмаса не шарт жасасу кезінде үміт етуге болса, онда мүлікті қайтару жөніндегі жалдаушының міндеті орындалмаған    болып  есептелмейді.

Қайтарылатын мүліктің жағдайы келесідей бойынша белгіленеді: шартта қайтару түріне арнайы талаптар қарастырылады, мысалы, бұл шартта үйді қайтару онда күрделі жөндеу жүргізгеннен кейін мүмкін болады. Егер қалпындағыдай қалыпта есепке ала отырып қайтарылуы   қажет   болса.   Қалыпты   төзеу   деп   жалға   алынған мүліктің жалдау шартында көрсетілген қызметі бойынша, уақыты біткенше дағдылы  пайдалануға шыдамдылығын түсінеміз.

Егер жалдаушы арендаға алған мүлкін қайтармаса немесе  өз уақытында қайтармаса онда жалға беруші жалдау ақысын төлеуді бүкіл  ұзартылған мерзімде талап етуге құқығы бар.  Егер көрсетілген ақы жалға берушіге  тигізген  шығынды жаппайтын  болса,   онда оның   орнын   толтыруды   талап   етуіне   болады.    Бүл   ереженің тиімділігі мынада, жалға берушіге арендалық мүлікті өз уақытында

қайтармағанда көпшілік жағдайда келтірілген шығынның көлемін дәлелдеудің   қажеті   жоқ.    Тек   ареңдалық   ақынын   үзартылған мерзімде төленуі талап ету жетклікті.

Егер де арендалық мүліқтің өз уақытында қайтарылмауын жалдау шартында айып ретінде қарасақ, айып төлемінің үстінен шығындардың орны толтырылады, егер  шартта өзгеше жағдай карастырылмаса.

4)  Егер   заңдарда   немесе   шартта   өзгеше   көзделмесе,   мүлікті
дұрыс күйде ұстап-тұруға ағымдағы жөндеуді өз есебінен жүргізуге
және мүлікті ұстап-тұтуға кететін шығындарды көтеруге міндетті.

Ағымдағы жөндеу деп басты кұрамдас бөліктерін алмастырумен байланыссыз (тетік, бөлшек) мүліктегі кемістіктерін жоюды түсінеді. Ағымдағы жөңдеудің күрделі жөндеуден айырмашылығы, ол арендалық мүліктін бағасын жоғарлатпайды және төзуды тоқтата алмайды. Сондай-ақ, ағымдағы жөндеудің жүргізілмеуі мүліктің қызметі бойынша пайдалануын елеулі қиындатады немесе пайдалануды мүмкін емес етеді.

Ағымдағы жөндеуден мүлікті дұрыс күйде ұсталуын ажырату қажет, яғни бұл мүліктей қызметі бойынша кез-келген мезгілде пайдалануына мүмкіндік береді. Бұл жере қызметі бойынша тоқтаусыз пайдаланатын арендалық мүліктің физикалық дұрыстығы туралы сөз болуы қажет. Заттардың дүрыс күйде ұсталуы заттардың өзіне тән ішкі себептермен (техникалық) байланысты. Мысалы, жалдау көлігін үнемі жаңармаймен жабдықтап отыру қажет.

Ағымдағы жөндеуден және мүлікті дүрыс күйде ұстаумен қатар, жалдаушы жалданған және мүлікті ұстап-тұтумен байланысты шығындарды көтеруге міндетті. Бұл шығындар сыртқы себептерге байлнысты (пайаланудың әлеуметтік-экономикалық жағдайлары). Олар жалданған мүліктің ішкі кемшіліктерін жоюмен немесе оны физикалық (техникалық) жарамды дұрыс қалыпта ұстаумен байланысты емес, бірақ мұндай шығындарсыз затты пайдалану мүмкін емес. Мысалы, жолға алушы жалдаған автокөлігінің тұрағын төлеуі  немесе оны сақтандыруы және т.с.с.

5)  Егер  АК-те  заң  немесе   басқа  құқықтық  актлерде   өзгеше
белгіленбесе,   жалдаушы   қосымша   жалдауға   (қосалқы   аренда),
мүлікті жалдау шарты  бойынша  өз  құқықтары  мен  міндеттерін
басқа  тұлғаға  беруге   (қайта  жалдау  —   субаренда),  жалға  алған
мүлікті тегін пайдалануға беруге, сондай-ақ осы құқықтарды кепілге
беруге   және   оларды   шаруашылық   серіктестерінің,   акционерлік
қоғамдардың   жарғылық   капиталына   салым   немесе    өндірістік
кооперативке жарна ретінде слуға құқығы жоқ.

Жоғарыда көрсетілген жағдайлардың барлығын басқа тұлғаға жалдаушының құқықтары ғана емес, міндеттерінің де ауысатынын білдіреді.

Міндеттердің ауысуы (немесе олардың бір бөлігі) жалға берушінің міндетті түрде беруін талап етеді. Себебі, мүліктің немесе оған иелік ету құқығының кімге ауысатындығы жалға берушіге бәрібір емес.

Жалға берушінің шарттағы әр түрлі тәсілдер арқылы белгілі болады — тіклей негізгі  аренда шартында, оған қосымша шартты және бір жақты әрекет түрінде де (мысалы жазбаша рұқсат беру) көрінеді.

Жалға беруші бергенде ауысатын арендалық құқықтар мен міндеттердің көлемін анықтай алады.

АК бойынша жалдаушының өзінің құқықтарын тұтастай немесе бір бөлігін басқа тұлғаға беруіне тиым салынған. Құқықтарды түгелдей беру қайта жалдауда орын алады.

Бұндай жағдайда жалға берушімен қатынасқа жаңа жалдаушы түседі, ал бұрыңғы жалдаушы шетке шығады және жалға берушінің алдындағы жауапкершілігі тоқтайды.

Арендатордың өз құқығын бөлшектеп беруі қалған басқа жағдайлардың бәрінде орын алады, берілетін құқықтардың көлемі әртүрлі болады. Ең аз мөлшердегі құқық кепілмен қамтамасыз етілген міндеттеменін орындалмаған жағдайында жалдау құқықтарына иелік ету мүмкіндігін ғана алатын кепіл ұстаушыға беріледі. Құқықтардың не үлкен бөлігін ареңдалық құқық салым (үлестік жарна) түрінде берілетін шаруашылық серіктестері және өндірістік кооперативтер алады, себебі арендалық шартынан туындайтын барлық міндеттемелер салым салушыларда-жалдаушыларда болады. Субареңца болса (тегін пайдалану шектің аралық орынға ие, себебі қайта жалдаушыға арендатор құқығынын бір бөлігі ғана беріледі және субарендатордың арендатор алдында міндеттемелері бар. Бірақ қайта жалдаудан басқа, кез-келген жағдайда жалға берушінін алдында шарт бойынша арендатор жауапты болып қала береді.

Бірақ жалға берушінін шартсыз жүзеге асыра алмайтын әрекеттерінін қаттарына арендатордың затты үшінші тұлғаға беруінін барлық жағдайлары жатқызылмаған. Мысалы, затты мердігерлік шарты бойынша жөндеуден өткізуге немесе сақтауға тиым салынбаған. Бұл жағдайда жоғарыда айтылғандай, сатушыда (мердігерде) затты пайдалану құқығы пайда болмайды.

Субаренда жалдау құқығын үшінші тұлғаға берудің кең тараған түрі болып саналады, соңдықтан ерекше қарастырған жөн.

Жалдап алынған мүлік қандай да бір мөлшерде жалдаушыға қажетсіз болса, ол жалға берушінің шартымен бұл мүлікті субарендаға (қосалқы аренда) бере алады.

Субаренда жағдайында арендатор субарендаторға қатысты жалға беруші болып шығды және де өзінің арендалық кұқықтарының біраз көлемін сақтап қалады. Егер заңда және басқа да құқықтық актілерде өзгеше белгіленбесе, субаренда шартына негізгі аренда шарты туралы ережелердің қолданылуы кездейсоқгық емес.

Субаренда шартын аренда шартынын мерзімінен артық мерзімге жасау мүмкін емес. Кері  жағдайда ол Ак негізінде жарамсыз деп танылады. Бұл ешкім өзінде бар құқықтан артық құқықта, біреуге бере алмайтын жалпы құқықтық принциптен шығатын ұғым. Мысалы, егер жалдаушыға (арендатор) заттан (мүліктен) табыс алуға тиым салынса, оңда ол бұндай құқықты субарендаға ұсына алмайды. Субареңдаторға жүктелетін міндеттердің көлемі жалдаушының міндеттері сияқты немесе одан да көп болуы міндетті емес. Жалдаушы мысалы, жалға берушінің төлеміне жататын, аренда ақысынын көп бөлігін өз есебіне алып қалуы мүмкін.

Субаренда аренда негізінде жүргізіледі. Егер аренда шарты АК негізінде жарамсыз деп қарастырылған болса, онда осы шартқа сәйкес жасалған субаренда шарты да жарамсыз деп танылады. Аренда шарты мерзімінен бұрын тоқтатылса, осыған сәйкес жасалған субаренда шарты да тоқтатылады. Бұл жағдайда субарендатор, өтелген аренда шартына сәйкестендірілген субаренданын қалған мерзім шегіндегі, субаренда шартына сәйкес оның  пайдалануындағы мүлікті жалдауға онымен шарт жасауға кұқылы.

Егер жалға беруші субареңда шартын жалдаушылармен жасасуға берсе, онда ол онымен өзін байланыстырады. Жалдау шартын бұзу салдарынан, субаренда шартын мерзімнен бұрын оның кінәсінсіз тоқтату, субарендатордың бітпеген мерзімдегі өзінің пайдалануыңдағы бар мүлікке ғана жалдау шартын жасауға, ал талаптарға келетін болсақ, субаренда емес, аренда шарт негізінде жасалуы тиіс. Соңғысы, ескі жалдау шартына қарағанда, неғұрлым жеңілдік шараларын құрауы мүмкін. Сондықтан, жалға берушіні өзі анықталмаған шарттарға келісуіне мәжбүрлеу әділетсіз болар еді.

Субарендатормен жалдау шартын жасау тәртібін АК 618 бабынан 1 параграфында, 445 және 446 баптарында белгіленгенін көруге болады.

Алайда, арендалық шарт АК 618 бабында көрсетілгеннен басқа ержелері белгіленуі мүмкін. Негізінде арендалық шартты мерзімінен бұрын бүзу да субаренда шартынын қорытындысыз немесе қорытындымен, бірақ жалдау емес, субаренда шарты тоқтаған жағдайда тоқтатылуы  мүмкін.

Жалдаудың алғашқы үш міндеті бұйрықты, қалғандары — диспозитивті болып табылады.

 

 

 

 

  1. Кәсіпорыңды жалдау шартының ұғымы және мазмұны.

2.1.   Кәсіпорын азаматтық құқықтың объектісі.

Қазақстан Республикасының нарықтық қатынасқа өтуіне байланысты жеке бизнеспен айналысушы тұлғаларға толық мүмкіндік кешенді иеленуге үлкен мүмкіншілік туып отыр. Олар оны өндірістік қызметті жүзеге асыруға толық пайдалана алады.

Кәсіпорында азаматтық құқықтық объектісі ретінде қарастыру алғаш рет 31.05.1991 жылғы Азаматтық зандар негізінің 4 бабында қарастырылады. Осы баптың 10 тармағында азаматтық құқықтық объектілерінің тізімін анықталған немесе онда мүлікте қамтылып өткен, ал осы баптың 2 тармағында мүлікті жылжыйтын немесе жылжымайтын деп бөлуді қарастырған. Айтып өткеннің соңғысының құрамына ғимараттар кәсіпорын немесе басқа да мүліктік кешендер енгізілген.

Қазіргі кезде қарастырып отырған объектінің пайда болуына байланысты қатынастарды реттеуші нормалар Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің нормаларында немесе 19.06.1995 ҚР Президентінің «Мемлекеттік кәсіпорын туралы» заң күші бар жарлығында қарастырылған. Көріп отырғанымыздай кәсіпорынды азаматтық құқықтық объектісі қатарына заңмен қарастыра отырып қосу кейінгі кезде ғана пайда болды. Міне осыған байланысты қарастырып отырғандай объектіге қатысты күқықтық реттеу ережелері ары қарай дамытуды, кемшіліктерді жою және қарама-қайшылықтарды жоюды қажет етеді.

ҚР Азаматтық Кодексінің 119 бабы 1 п. Сәйкес «кәсіпкерлік қызметті жүзеге асыру үшін пайдаланатын мүліктік кешен құқықтық объектісі түріндегі кәсіпорын деп танылады». Ал ҚР Президентінің «мемлекеттік кәсіпорын туралы» Жарлығының 12 бабы 2 п. Кәсіпорынның анықтамасы сәл басқаша берілген. Соған сәйкес «мемлекеттік кәсіпорын мемлекеттік меншік құқығы объектісі болып табылатын жылжымайтын мүліктік кешен деп танылады».

Екі бапта да кәсіпорын анықтамасы құқық объектісі ретінде мүліктік кешен ұғымы арқылы беріледі.

Заң кәсіпорын құрамына мүліктік кешен ретінде мыналарды енгізеді. Біріншіден мүліктің барлық түрлері — үйлер, ғимараттар, жабдықтар, кұрал-саймандар, шикізат, өнімдер; екіншіден мүліктік құқықтар, атап айтқанда, талап ету құқықтары, борыштар; үшіншіден, оның қызметін дараландыратын (фирмалық атау, тауар белгілері) айрықша құқықт ар.

Кәсіпорынның ерекшеленетін белгілерін анықтауға болғанмен, ол құқық теориясында көрсетілмеген. Біріншіден, кәсіпорын азаматтық құқықтың объектісі ретінде заңмен берілген, бекітілген қолдану саласын қамтиды, яғни «кәсіпкерлік қызметті жүзеге асыру үшін». Осыған байланысты мынаны айтуға болады, заңда мүліктік кешен ретінде кәсіпорынды пайдалану мақсаты белгілі-бір шекте қысқартылған .1

Кәсіпкерлік қызмет, шаруашылық қызметінің бір түрі болып табылады, басқаша айтқанда шаруашылық қызметі кәсіпкерлік қызметке қарағанда кең болып табылады, өйткені кез-келген шаруашылық қызметі кәсіпкерлік қызмет ретінде анықтала бермейді. Біздің ойымызша кәсіпорынды пайдалану мақсаты кең ұғымда берілуі керек.

Екіншіден, кәсіпорынның ерекшелігі оны динамикалық объект ретінде анықтауға мүмкіндік болып табылады. Заң әдебиеттерінде объектілерді түрге бөлу критерийі қолданылмайды. Бірақ кәсіпорынды осы үғымда шектеуге ұмтылыстар болған. Мысалы, Ю.Г.Жариков және М.Г.Масевич мынадай көрсетуді қолданған, «кәсіпорын қозғалыс жағдайында түр» деп объект ретінде кәсіпорынның ерекшелігін көрсету үшін қолданған1.

Кәсіпорынның динамикасы объект ретінде қозғалмайтын басқа статистикалық объектілерден айырмашылығы оны пайдалануы бойынша көрінеді. Мүліктік кешенге ғимарат, кұрал-жабдық түріндегі  мүлік қана емес шикізат, айналымдағы тарауда жатады. Кәсіпорынға үйлер, бұрынғы өндірістік ғимараттар кәсіпорын деп саналған жағдайларды тәжірибеден келтіруге болады. Бұл біздің ойымызша дұрыс емес.

Объект ретінде кәсіпорынның динамикасына ҚРАК бекітілген кәсіпорынның анықтамасының бөлігі көрсетеді — «мүліктік кешен ретінде қолданылады», сонымен қатар кәсіпорын құрамына талап ету құқықтарын енгізу мүмкіндігі жатқызылады. Сонымен ҚРАК кәсіпорынды әрекет етуші динамикалық объект ретінде нақты анықтай көрсетеді.

Егер кәсіпорын әрекет етуін тоқтатса, онда ол объектінің динамикалық критерийі жойылады және ол мүліктік кешен ретінде немесе қозғалмайтын объект ретінде қарастырылады. Ол бұл жағдай кәсіпорын ретінде қарастырыла алмайды. Біздің ойымызша бұл критерий заңмен кәсіпорынның ерекше құқықтық режимін анықтау кезінде қолданылуы керек. Бұл оны мүліктік кешен болып табылатын объектілерден айырып көрсетеді.

Біз бұл жерде кәсіпорын оның тәртібі көрінетін азаматтық құқық объектілерінің бірі болып табылады деген И.В.Амирханованың көзқарасын қолдаймыз.

Мүліктік кешенді құрайтын талап ету құқығы, борыштар, шикізат, өнім тұрақты өліпеп емес немесе өзгеріске тәуелді. Азаматтық құқықтық көптеген объектілері объектінің статистикасын көрсетеді .2

Кәсіпорынның келесі ерекшелігі оның құрамына, оның қызметін дараландыратын белгілерге қүқықтар (фирмалық атау, тауар белгілері) немесе егер заң құжаттарында немесе шартты өзгеше көзделмесе, басқа айрықша құқықтар енеді. Тауар мен қызметтің үлкен айналымында кәсіпкерлерге өзінің өнімін дараландыру үшін шаралар қолдану қажетті болып табылады, бұл үшін субъектілер әртүрлі әдістерді қолданылады. Бұл мақсат үшін ыңғайлы немесе дамыған тауар белгілері, қызмет көрсету белгілері деп айтсақ қателеспеген болар едік. Тауар белгісі басқа тұлғаға берілуі мүмкін, мінеки сондықтан кәсіпорынды сатқан кезде тауар белгісін сатуға да мүмкін болады.

Шетел заңдарын саралай отырып мынаны атап өтуге болады, шетелдерде фирмалақ атау субъектіні дараландыру құралы қызметін атқарады, ал тауар белгісі объектілерді дараландыру құралы болып табылады. Біздің ел заңы фирмалық атауды кәсіпкерлік іске жатқызады нақты алғанда фирамық атау мен тауар белгісінің мәні алмастырады, біздің ойымызша бұл дұрыс емес секілді.

Тағыда атап өтетін нәрсе КРАК 38 немесе 1020 баптарына сәйкес фирмалық атау заңды тұлғаның азаматтық айналымға түсетін ретінде анықталған. Яғни бұл құқық субъектісін дараландыру құралы. Бірақ заң ережесі осы анықтамада тұрақты емес болып табылады. ҚРАК 1023 бабына сәйкес. Заңды тұлға қайта үйымдастырылған немесе кәсіпорын тұтасымен иеліктен алынған жағдайларды қоспағанда, занды тұлғаның фирмалық атауын кұқық иелеігіне алуға немесе ауыстыруға жол берілмейді.

Кәсіпорынды талдау шартының объектісі ретінде саралай отырып, оның күрделі зат екенін көруімізге болады.

2.2.   Кәсіпорынды жалдау шартының субъектілері

Кәсіпорынды жалдау шарты консепсуалды, екіжақты немесе ақылы болып табылады. Бұл мыңдаған жылдық тарихы бар классикалық шарттардың бірі болып табылады. Бірақ ол бәрібір кезенде өзінің негізгі мазмұнын көп өзгерте қоймаған.

Кәсіпорынды жалдау шартының мақсаты мүлікті уақытша пайдалануды қамтамасыз етеді. Бұған шарттың екі тарапыда мүдделі болады. Жалпы ереже бойынша арендатор мүлікке уақытша мұқтаж болады немесе оны меншігіне алуға мүмкіндігі болмайды. Ал жалға беруші мүлікті басқа тұлғаға бере отырып одан  пайда табу мақсатын көздейді. Соңғы белгі аренда шартын міндеттемелерден ажыратуға мүмкіндік береді. Атап айтқанда мүлікті тегін пайдалануға беру шартынан.

Арендаторға, жалға алынған мүлікті пайдалану құқығы тиісті. Бұл аренда шартынан туындайтын арендатордың негізгі құқығы болып табылады. Осыған орай аренда шарты мүлікті пайдалануға беретін шарттардың  бір  түрі  болады.

Пайдалану дегеніміз — бұл заттың пайдалы табиғи қасиеттерін алудың, сондай-ақ одан пайда табудың заң жүзінде қамтамасыз етілуі. Пайда кіріс, өсім, жеміс, төл алу немесе өзге нысандарда болуы мүмкін (ҚРАК 188 б. 2 т:).

Жалпы    ереже    бойынша,    жалданған    мүлікті    пайдалану нәтижесіңде жалға алушының алған өнімі, жемістері және өзге де кірістері, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, оның меншігі болып табылады (ҚРАК 554 бап). Сонымен қатар, муліктерді   пайдалану    нәтижесінде    алынған    түсім    (жемістер, өнімдер, табыстар), егер заңда немесе бұл мүлікті пайдалану туралы шартта өзгеше көзделмесе, осы мүлікті заңды негізде пайдаланушы адамға тиісілі болады (ҚРАК 123 бап). Яғни жемістер,  өнімдер, табыстар жалға берушінің немесе үшінші тұлғаның меншігіне өтеді.

Жалға алынған мүлікті пайдалану құқығы бүл мүлікті сатып алудыда қарастыруы да мүмкін.   Мүлік жалдау шартында жалға алынған мүлік жалға алушының меншігіне талаптардың келісімінде белгіленген жағдайларда көшеді деп көзделуі мүмкін.

Егер шартта жалға алынған мүлікті сатып алу туралы ереже көзделмесе, ол тараптардың қосымша келісімімен белгіленуі мүмкін, бұл орайда олар мүлікті пайдалануға бұрын төлеген ақысын сатып алу бағасына есептеу туралы уағдалануға құқылы.

Жалға алынған мүлікті сатып алуға тиым салу жағдайлары заң  актілерімен белгіленуі мүмкін (ҚРАК 562 бап.). Мүндай аренда шарты сатып алу — сату шарттарының элементтерін қамтиды десекте болады.

Арендатордың пайдалану құқығы заттық-құқықтық қорғауды пайдаланады немесе бұл жағдайда меншік немесе басқа да заттық құқықтарға теңестіріледі. Бірақ ол мұндай қорғауды, тек арендатор затты пайдалану құқығымен қатар иелену құқығына ие болған жағдайда ғана ала алады. Мұндай арендатор жалға беруші мүлік иесінің талабынан қорғалады. Егер әңгіме иеленусіз, пайдалану ғана туралы болса, ол онда заттық-құқықтық қорғауға ие бола алмайды.

Арендатордың пайдалану құқығына затқа ілесе жүру сипаты төн  болып  келеді.

Жалға берілген мүлікке меншік құқығының шаруашылық жүргізу құқығының немесе оралымды басқару құқығының басқа тұлғаға ауысуы мүлік жалдау шартын өзгертуге  немесе  бұзуға негіз  болып  табылмайды.

Қозғалмайтын мүлікті жалға алушы болып табылатын азамат қайтыс болған жағдайда осы мүлікті жалдау шарты бойынша оның құқықтары мен міндеттері, егер Заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе оның мұргерлігіне ауысады.

Мұндай мұрегерге шарттың қолдану мерзімінің қалған уақытында шарт жасаудан бас тартуға, шарт жасасу жолға алушының жеке басының қасиеттеріне байланысты болған жағдайды қоспағанда, жалға берушінің кұқығы болмайды.

Жалға алушыға заттық-құқықтық қорғауды беру немесе жалға алынған мүлікті пайдалану құқығына ілесу құқығы оны заттық құқықтардың жеке түріне жатқызуға негіз болады1.

Бірақ кез-келген жағдайда жалға алған мүлікті пайдалану құқығы иеленумен байланысты болмаса заттың қорғау қатарына жатқызылмайды. Өйткені мұндай құқық ҚРАК 13 тарауының мазмұнына сәйкес заттық-құқықтық қорғауды  пайдалана алмайды.

Шарт тараптары жалға беруші немесе жалға алушы. Жалпы ереже бойынша жалға алушы рөлінде азаматтық құқықтық кез-келген субъектісі болуы мүмкін, яғни азаматтар немесе заңды тұлғалар, ал соңғылардың ішінде коммерциялық немесе коммерциялық емес ұйымдар, сонымен қатар мемлекет, әкімшілік-аумақтық бірлестіктер болуы мүмкін. Тек аренда шартының кейбір түрлерінде ғана жалға беруші мен жалға алушы ретінде арнайы субъектілер болуы керек.

Жалға беруші бұл заңмен немесе меншік иесімен мүлікті жалға беруге өкілетті мүлікті  пайдалануға беруші  меншік  иесі.

Мүлікті жалға беру — бұл жалға берушіге тиесілі меншік құқығын жүзеге асыру тәсілі болып табылады. Ал басқа заттық құқықтарды иеленушілер, яғни меншік иесі болып табылмайтын тұлғалар бұл мүлікті жалға беруге өкілеттілігі болуы керек. Мұндай билік ету өкілеттілігі заңмен немесе меншік иесінің еркімен берілуі қажет.

Арендатор — бұл мүлікті  пайдалануға алуға мүдделі тұлға. Жалпы ереже бойынша заңмен оған арнайы талаптар қойылмайды.

Кәсіпорынды жалдау шарты жеке түрге оның пәніне байланысты бөліп қаралады. Бұл шарттың пәні қозғалмайтын мүлікке жататын тұтас мүліктік кешен ретінде кәсіпорын болып табылады. Оған негізгі немесе айналымдағы қорлар, табиғи қорларды  пайдалану құқығы, айрықша құқықтар, талап ету құқығы немесе борыштар енгізіледі. Кәсіпорын құқық объектісі ретінде өмір сүру процесінде өзінің құрамын тұрақты өзгертіп, компоненттердің алмасуы болады, Мінеки сондықтан ол арнайы реттеуді  қажет етеді.

Сонымен қатар кәсіпорындарды пайдаланудың мәні оның компоненттерінің тұрақты алмасуында болып табылады. Мінеки сондықтан кәсіпорынды жалға алушы жалға берілген кәсіпорын мүлкінің құрамына кіретін материалдық қазыналарды, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушінің келісімінсіз сатуға, айырбастауға, уақытша пайдалануға не қарыз етіп беруге, оларды қосалқы жалға өткізуге немесе шарт бойынша осындай құндылықтарға катысты өз құқықтары мен міндеттерін басқа тұлғаға беруге құқылы, мұндай жағдайда бұл кәсіпорынның құнын кемітуге әкеп соқпауы немесе жалдау шартының басқа ережелерін бұзбауы керек (ҚРАК 578 б.). Көрсетілген тәртіп жерге және басқа да табиғат байлықтарына қатысты қолданылмайтын немесе заңмен қарастырылатын басқа да жағдайлар болуы мүмкін.

Егер кәсіпорынды жалдау шартында өзгеше көзделмесе, жалға алушы жалға берушінің келісімінсіз жалға алынған мүлік кешенінің құрамына оның құнын арттыратын өзгерістер енгізуге, оны қайта құруға, кеңейтуге, техникамен қайта жарақтандыруға құқылы.

Кәсіпорынды пайдалану құқығының мазмүны қарапайым жалдау шартымен салыстырғанда кең болып табылады. Бірақ талаптардың келісімі бойынша мүндай кеңейту жойылуы мүмкін.

Сонымен бірге кәсіпорын жалдау объектісі ретінде ҚРАК 119 бапта берілген кәсіпорынның жалпы ұғымы еніп кетеді. Кәсіпорынның жалдау объектісі ретінде ерекшеленетін белгісі кем дегенде үшеу немесе оның барлығы кәсіпорынды жалдау негізінде бір қолдан екінші қолға ауысуымен байланысты болады. Ал кәсіпорынның жалпы ұғымын беру кезінді бұл аспекті есепке алынбайды.

Егер жер учаскесі, ғимарат, құрал-жабдық немесе баска да негізгі құралдар жалға берілетін кәсіпорын құрамына кіретін болса, қалған компоненттер тек шартпен  анықталған тәртіппен, жағдай шеңберінде ғана  кіре алады. Сонымен бірге ҚРАК 119 бабында бекітілген  кәсіпорын ұғымы мұндай айырмашылықгы келтірмейді.  Азаматтық кодекстегі  мұндай түсінік кәсіпорынды жалға берушіге, жалға берілетін кәсіпорынның негізгі қаражат көлемін, табиғи  қорларға құқықты, айрықша құқықты, талап ету құқықтары мен борыштар көлемін өз еркімен анықтауға құқық береді. Кәсіпорынды жалға беру кезінде мынадай нәрсе атап өтілген, басқа тұлғалардың меншігіндегі мүлікті иелену немесе пайдалану құқығын оны жер немесе басқа да табиғат байлықтарын беру заңмен  қарастырылған тәртіппен жүзеге асырылады. Кәсіпорын құрамын анықтау кезінде ҚРАК 119 бабында мұндай атап өту жоқ болып   табылады.

Жалға алушыға борыштарын аударғаны туралы жалға беруші өз кредит берушілерін жалдау шарты жасалғанға дейін жазбаша түрде хабардар етуге міндетті, олар осындай аударумен келіспеген жағдайда хабарлама алған күннен бастап үш айдың ішінде жалға берушіден тиісті міндеттемелерін тоқтатуын немесе мерзімінен бұрын орындауын және залалды өтеуін талап етуге құқылы. Егер көрсетілген мерзімде осы талаптардың ешқайсысы қойылмаса кредит беруші тиістиі борышты жалға алушыға аударуға келісім береді деп танылады.

Кәсіпорын жалға алушыға жалға берушіден міндеттемелерді тоқтатуды немесе мерзімінен бұрын орындауды талап еткен кредит берушілермен есеп айырысу аяқталғаннан кейін ғана берілуі мүмкін.

Кәсіпорынды мүлік кешені ретінде жалға бергеннен кейін жалға беруші мен жалға алушы берілген кәсіпорынның құрамына енгізілген жалға алушыға кредит берушінің келісімінсіз аударылған борыштар бойынша бірдей жауапты болады.  Ал ҚРАК 119 бабы бұл туралы ештеңе көрсетпеген.

 

 

 

 

 

 

 

2.3.   Кәсіпорынды жалдау шарты тараптарының құқықгары мен

мівдеттері.

Қазақстан Республикасы Азаматтық Кодексінің 576-588 бабтарында кәсіпорынды жалдау шарты талаптарының құқықтары мен міндеттері қарастырылған.

Жалға алушының міндеті қарапайым жалдаумен салыстырғанда біраз өзгерістерге үшырады. Жалға беруші мүлікті жалға алушыға шарт талаптары мен мүліктің мақсатына сай … күйде беруге міндетті. Бұл кәсіпорынды өткізу актісі арқылы нақтыланған.

Кәсіпорынды жалға алушыға беру өткізу актісі бойынша жүзеге асырылады. Өткізу актісін жасаумен қол қоюға ұсынуды қоса алғанда, кәсіпорынды беруге дайындық, егер шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушінің міндеті болып табылады немесе соның есебінен жүзеге асырылады. Жалпы кәсіпорынды күрделі мүліктік кешен ретінде беру өте күрделі немесе көп еңбекті қажет етеді. Мұның барлығын жалға берушінің дайындауы дұрыс болып саналады, өйткені жалға берілетін кәсіпорынның құрамын ол басқаларға қарағанда жақсы біледі.

Егер кәсіпорынды жалдау шартында өзгеше көзделмесе, кәсіпорынды жалдаушы, жалға алынған  мүліктен ажыратыуға болмайтын жақсарту құнының мүндай жақсартуға жалға берушінің рұқсат етуіне қарамастан, өтемін алуға құқылы.

Жалға беруші жалға алынған мүліктен ажыратуға болмайтын жақсарту қүнын өтеу міндетін, егер ол жалға алушының осы жақсартуға шыққан шығысының жолға алынған мүлік құнына оның пайдалану қажетін жақсарту мөлшеріне сәйкес келмейтіндей екенін немесе мұндай жақсартуларды жүзеге асыру кезінде адалдық пен сыйымдылық принциптерінің бұзылғандығын дәлелдесе, сот арқылы босатылуы мүмкін. Жалға алушының міңдеті келесідей сипатта нақтыланған.

Кәсіпорынды жалға алушы шарттың бүкіл қолдану мерзімі ішінде, егер өзгеше көзделмесе, ағымды немесе күрделі жөндеуді қоса алғанда, кәсіпорынды тиісті техникалық күйде ұстауға міндетті (ҚРАК 571 бап. 1т.).

Жалға алынған кәсіпорынның түріне байланысты шығындарға келетін болсақ, егер шартта өзгеше көзделмесе, жалға алынған  кәсіпорынды пайдалануға байланысты шығындар жалға алушыға жүктеледі. Сонымен бірге, жалға алушының жалға алынған мүлікті сақтандыру төлемдерін төлеу міндеті императивті болып табылады. Бірақ ол тек міндетті сақтандыруға ғана қатысты жүзеге асырылуы мүмкін. Мүлікті ерікті сақтандыруды жүзеге асыру міндеті жалға алушыға кез-келген жағдайда тек заңмен тікелей көрсетуіне мұны кәсіпорынды жалдау шартының тікелей көрсетуі  бойынша ғана жүктеледі.

Кәсіпорынды жалдау шарты, жалдау шартының жеке түрі ретінде бөліп көрсететін, оны жалдау шартының басқа түрлерінен оның ішінде үйлер тек ғимараттарды жалдау шартынан ерекшеленетін сипаты мынада болып табылады. Кәсіпорынды жалға беру барлық жағдайда бір жағынан жалға берушінің талап ету құқықтарын жалға алушыға берумен, ал екінші жағынан жалға берілетін кәсіпорынның қызметімен байланысты жалға берушінің борыштарын жалға алушыға аударумен  ерекшеленеді.

ҚРАК (3. 29 тарауында) жалға берушінің кәсіпорын қызметімен байланысты шарттар мен басқада міндеттемелері бойынша талап ету құқықтары жалға алушыға беру тәртібі мен жағдайын реттейтін қандай да бір арнайы ереже жоқ. Кәсіпорынмен бірге жалға алушыға берілуі тиіс талап ету қүқықтары кәсіпорынды жаддау шартында анықталуы тиіс, оны жалға беру … туралы жалпы ережемен жүзеге асырылады.

ҚРАК 496 бабына сәйкес, сатушы сататын кәсіпорынның құрамына енгізілген міндеттемелер жөнінде кәсіпорын сатып алушыға берілгенге дейін оны сату туралы кредит берушілерге жазбаша түрде хабарлауға тиіс.

Борышты аударуға өз келісімін беру туралы сатушыға жазбаша хабарламаған кредит беруші кәсіпорынның сатылатындағы туралы хабар алған күннен бастап үш ай ішінде міндеттемелерді тоқтатуды немесе мерзімнен бұрын орындауды немесе сатушының осыдан келген залалдыөтеуін не кәсіпорынды сату шартын толық немесе оның тиісті бөлігін жарамсыз деп тануды талап етуге құқылы. Ресей заңдарындада шамамен осындай кредиторлардың құқықтары қарастылған 1.

Біріншіден атап өтетін нәрсе кәсіпорынды сатып алу негізінен юорышты ауыстыруға кредитордың келісімінің болмауы, борышты ауыстыру кезіндегідей құқықтық салдар ие болмайды. Кредитордың борышты келісуі немесе келіспеуі, кәсіпорынды сатуға келісімін немесе келіспеуін білдірмейді. Меншік иесі өзінің мүлкіне — кәсіпорынға билік ету үшін берудің келісімін алу қажет емес. Кредиторлар меншік иесіне өз мүлік қалауынша билік етуіне кесір жасай алмайды.

Кредиторлардың борышты ауыстыруға келісімі міндеттеменің борышқор жаңа тұлғамен жалғасуына нақты келісімін білдіреді. Бір жағынан бұл келісімін білдіреді. Бір жағынан бұл келісім міндеттемені мерзімінен бұрын орындауын немесе тоқгатудан бас тарту ретінде анықталуы мүмкін.

Екіншіден мұндай келісім жазбаша нысанда болуы тиіс.

Үшіншіден, кредитордың сатып алу-сату шартын жарамсыз деп тануға мүмкіндік беретін заң ережесінен кредиторларды хабардар еткен соң кез-келген уақытта сатуға мүмкін болады.

Заңмен бірлескен жауапкершілік мерзімі реттелмеген. Жазбаша түрде келісім бермеген кредитор пайдасы жағдайда қалады да, міңдеттемені орындауды сатушыдан да сатып алушыдан да толық көлемде шарттық қатынас тоқталған сәтке дейін талап етуі мүмкін.

 

 

III.    Кәсіпорынды жалдау шартын жасау тәртібі және орындау.

3.1.   Кәсіпорынды жалдау шартын жасасу.

Кәсіпорынды жалдау шартын тараптар қол қойған бірыңғай құжат жасау жолымен жазбаша түрде жасалады. Кәсіпорынды жалдау шарты мемлекеттік тіркелуге тиіс немесе ол осындай тіркеуден өткен кезден бастап жасалған болып есептеледі.

Кәсіпорынды жалдау шартын жасасудың, мүлік жалдау шартының басқа түрлерінен мәнді ерекшелігі мынада болып табылады, жалға беруші кәсіпорынды жалға беру шартын жасасу үшін қажет болып табылатын белгілі-бір әрекеттерді жасауы керек.

Азаматтық Кодекстің (§3. 29 тарауы) кәсіпорын құрамын анықтауды қарастырылмаған. Ал ҚРАК 495 бабы 2 т. Сәйкес, шартқа қол қойылғанға дейін тараптар: түгендей актісін, буғалтерлік балансты, кәсіпорынның құрамы мен құны туралы тәуелсіз аудиторлардың қорытындысын, сондай-ақ кредит берушілерді, олар қойған талаптардың сипатын, мөлшері мен мерзімдерін көрсете отырып, кәсіпорынның құрамын енгізілетін барлық борыштың (міндеттемелердің) тізбесін жасап қарауға тиіс. Аталған құжаттар кәсіпорынды сату шартына міндетті түрде тіркелуі тиіс.

Сонымен қатар Азаматтық Кодексте кәсіпорынды жалдауға қолданылатын мынадай ереже бар, жалға алушының иеленуімен мен пайдалануына кәсіпорынның негізгі қаражатын беруге жалға берушіні міндеттейтін норма бар. Ол шартта анықталған жағдаймен, тәртіппен шеңберде шикізат, өнім, материалдар қорын немесе басқада айналым қаражатын кәсіпорынның қызметімен байланысты мүліктік құқықтарды беруді қамтиды.

Одан басқа кәсіпорынды жалға беру кезінде жалға алушыға кәсіпорынға жатқызылатын борыштар ауысады немесе ол жалға берушінің жалға берілетін кәсіпорын құрамына кіретін  барлық борыштар тізімін қамтиды.

Кәсіпорынды жалға буғалтерлік баланссыз беру мүмкін емес болып табылады.

Кәсіпорынды жалдау шарты бойынша жалға алушыға кәсіпкерлік қызметті жүзеге асыруы үшін кәсіпорынды ақы төлеп уақытша иеленуге және кәсіпорынды толығымен біртұтас мүлік кешені ретінде пайдалануға (осы Кодекстің 119-бабы),оның ішінде құқық иесінің фирмалық атауына және коммерциялық белгісіне,қорғалатын коммерциялық ақпаратқа құқығын, сондай-ақ жалға берушінің басқа тұлғалара беруге құқығы жоқ құқықтар мен міндеттерді қоспағанда, шартта көзделген басқа да айрықша құқықтағы объектілерді – тауар  белгісін, қызмет көрсету белгісін және т.б.(айрықша құқықтар кешенін) беруге міндеттенеді.

Кәсіпорынды сату шартынан айырмашылығы, кәсіпорынды жалдау шартының нысанына қойылатын талап шартқа міндетті түрде жалға берілетін. Кәсіпорын мүлкінің құрамын, құнын куәлендіретін құжаттарды талап етпейді. Сонымен бірге тараптар кәсіпорынды жалдау шартының пәнін мәнді жағдайларын аталған кұжаттар жоқ болған жағдайда қалай келісетінін көз алдымызга келтіру қиын болып табылады.

Жоғарыда айтып өткеніміздей кәсіпорынды жалдау шарты бір құжат толтыру жолымен жазбаша нысанда жасалады. Бұл талаптарды сақтау шартты почта, телеграф, телетаип алмасу арқылы электрондық немесе басқада байланысынан жасайды жокқа шығарады. Сонымен бірге заң кәсіпорынды жалдау шартының нысанын сақтамаудың салдарын күшейтеді. ҚРАК 153 бабы 1т. Сәйкес, мәмленің жай жазбаша түрін сақталу оның жарамсыз болып қалуына әкеліп соқтырмайды, бірақ дау туған жағдайда тараптарды мәмленің жасалғанын, мазмұнын немесе орындауын куәгерлік айғақтармен растау құқығынан айырады. Алайда, тараптар мәмленің жасалғанын, мазмұнын немесе орындалғанын жазбаша немесе өзге, куәгерлік айғақтардан басқа дәлелдермен растауға құқылы. Бұл жағдайда кәсіпорынды жалдау шартының нысанын сақтамау шартының жарамсыздығына әкеп соғады (ҚРАК 2т. 575 бап).

Кәсіпорынды жалдау шартының елеулі жағдайына пәнінен жалдау ақысы мөлшері немесе кәсіпорынды жалдау мерзімі жатқызылады.

Біз бұл жерде жалдау шартының жалпы ережесіндегі төлем жасау ережесін келтіріп өткізуіміз керек. Жалға алынған мүлікті пайдалану үшін төлемді, егер заң актілерінде өзгеше көзделмесе, шартты белгіленген тәртіп, мерзім мен нысан бойынша жалға алушы төлейді. Шартты олар айқындалмаған жағдайда салыстырмалы мән-жайларда әдетте сол секілді мүлікті жалға алған кезде қолданылатын тәртіп, мерзім мен нысан белгіленген деп есептеленеді. Төлем барлық жалданылған мүлік үшін тұтас немесе оның барлық құрамдас бөліктерінің әрқайсысы бойынша жеке:

  • мерзім немесе  біржолғы  енгізілетін  төлемдердің  тұрлаулы
    сомасында белгіленген;
  • жалданылған мүлікті, өнімді,  жемістерді немесе  кірістерді
    пайдалану нәтижесінде алынған белгілі  бір үлес;
  • жалға алушының белгілі бір қызмет көрсетулері;
  • жалға алушының шартты келісілген затты жалға берушінің
    меншігіне немесе жалдануына беруі;
  • жалға алушыға   жалданылған   мүлікті   жақсарту   жөніндегі
    шартта келісілген шығындарды нүктелеу түрінде белгіленеді.

Тараптар шартта мүлікті немесе өзге де төлем нысандарын пайдалану үшін аталған төлем нысандарын ұштастыруды көздеуі мүмкін.

Мүлікті пайдаланғаны үшін жасалатын төлем мөлшері, егер тараптардың келісімінде өзгеше көзделмесе көп дегенде жылына бір рет өзгертілуі мүмкін. Заң актілерінде мүлік жалдаудың жекелеген түрлері үшін, сондай-ақ мүліктің жекеленген түрлерін жалдау үшін жасалатын төлем мөлшерін қайта карауға өзге де ең  аз  мерзімдер көзделуі   мүмкін.

Орталықтандырып белгіленген баға мен тарифтер өзгертілген жағдайда тараптардың біреуінің талабы бойынша төлен  мөлшері  қайта  қаралуы  мүмкін.

Егер жалға алушы жауап бермейтін мән-жағдайларға байланысты шартта көзделген пайдалану жағдайлары немесе мүліктің жай-күйі едеуір нашарлап кетсе, заң актілерінде өзгеше көзделмесе, ол төлемді тиісінше азайтуды талап етуге құқылы .

Егер шартта өзгеше көзделмесе, жалға алушы мүлікті пайдаланғаны үшін төлем төлеу мерзімін елеулі түрде бұзған жағдайда жалға беруші одан төлемді жалға беруші белгіленген мерзімнен бұрын төлеуді талап етуге құқылы. Бүл ретте жалға берушінің төлемді қатарынан екі мерзімнен астам уақытқа мерзімінен бұрын төлеуді талап етуге құқығы  жоқ.

Кәсіпорынды жалдау шартындағы мерзімге қатысты арнайы ереже жоқ болып табылады.

Жалпы ереже бойынша мүлік жалдау шарты шартта белгіленген мерзімге жасалады. Кәсіпорынды жалдау шартында тараптар мерзімді өздері анықтауы тиіс.

Егер мүлік жалдау шарты мерзімі көрсетілмей жасалса, ол белгісіз мерзімге жасалған деп  есептеледі. Қозғалмайтын мүлікті жалданған жағдайда, егер заң актілерінде немесе шартта көзделмесе, әрбір тарап екінші тарапқа үш ай бұрын ескеріп, мұндай шарттан  кез-келген уақытта өзге мүлікті жалдаған жағдайда, бір ай ішінде бас тартуға күқылы.

Заң актілерінде мүлік жалдаудың жекеленген түрлері үшін, сондай-ақ мүліктің жекеленген түрлерін жалдау үшін шарттың барынша ұзақ (шекті) мерзімі белгіленуі мүмкін. Мұндай жағдайларда, егер шартта жалдау мерзімі белгіленбесе немесе заң актілерінде белгіленген .шектімерзім біткенге дейін тараптардың ешқайсысы шарттан бас тартпаса, шарт шекті мерзімнің бітуіне қарай тоқтатылады.

Бұл жағдайда заң актілерінде белгіленген шекті мерзімнен асатын мүлік жалдау шарты барынша ұзақ (шекті) мерзімге тең етіп жасалған деп есептеледі.

Кәсіпорынды жалдау шартында мерзім туралы жағдай қаралмаған жағдайда оны жарамсыз деп тануға негіз бола алмайтын немесе мұндай жағдай кәсіпорынды жаддау шарты белгісіз ұзақ мерзімге  жасалған деп танылады.

Кәсіпорындарды жалдау шарты мемлекеттік тіркеуге тиіс немесе ол осындай тіркеуден өткен кезден бастап жасалған болып есептеледі (ҚРАК 575 бап. 3 т.).

Қозғалмайтын мүлікті мемлекеттік тіркеуден өткізу тәртібі немесе тіркеуден бас тарту Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексі, Қазақстан Республикасы Президентінің, «Қозғалмайтын мүлікке құқықты немесе олармен жасалған мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы» заң күші бар жарлығы 25.12.1995 нормалармен анықталады.

Бірақ аталған жарлық кәсіпорынға құқықты олармен жасалатын мәмілелерді тіркеу тәртібін қарастырылмайды. Сонымен  бірге ҚРАК 299 бабы 2 т. Сәйкес, кәсіпорындар, үйлер, ғимараттар, пәтерлер, жер учаскілеріне немесе басқа қозғалмайтын мүлікке құқықтыр, (ипотека) кепілі қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы Қазақстан Республикасы заңмен реттеледі. Ипотека туралы Қазақстан Республикасының заңында өзгеше ережелер белгіленбеген реттерде ипотекаға Азаматтық Кодекстің кепілі туралы жалпы ережелері қолданылады.

Аталған заң актілерінде актісінде қолданылатын «қозғалмайтын мүлік» термин кәсіпорынға нұсқау көрсетпейді, ол тек, жер учаскілері, үйлер ғимараттар немесе басқа да жермен байланысты мүліктерді көрсетумен шектеледі.

Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулысымен бекітілген 20.02.97. Қозғалмайтын мүлік құқығы немесе олармен жасалған мәмлелелерді  мемлекеттік тіркеу тәртібі туралы уақытша ережесінде арнайы тарау былай деп аталады. «Кәсіпорын мүліктік кешен ретінде немесе олармен жасалған мәмілелер  құқығын тіркеу». Оның 77-79 мынаны көрсетеді: қозғалмайтын  мүлік кәсіпорынға құқықты тіркеудің субъектісі оның меншік иесі болады немесе басқа да заттық құқықтың субъектісі; кәсіпорынның қозғалмайтын мүлік тіркеу қозғалмайтын мүлік объектісі тұрған жерде жүзеге асырылады; кәсіпорынның қозғалмайтын мүлкін тіркеуден кейін, қозғалмайтын мүлік құрамының өзгеруі тіркеу құжаттарына өзгеріс жасауды талап етеді.

«Қозғалмайтын мүлікке құқықты немесе олармен жасалатын мәмлелерді мемлекеттік тіркеу туралы» жарлықтың 3 п. немесе уақытша ережесі өзінің әрекет ету саласынан АК 117 бабы 2 т. сәйкес (мемлекеттік тіркеуге жататын әуе немесе теңіз кемелері, ішкі суда жүзу кемесі, «өзен-теңіз» жүзу кемесі, ғарыштық объектілерде қозғалмайтын заттарға теңестіріледі дей отырғанмен, кәсіпорын үшін басқаша тұрғыда қарастырылған. Ал АК 119 бабы 1 т. сәйкес кәсіпорын тұтасымен мүліктік кешен ретінде қозғалмайтын мүлікке теңестіріледі.

Осыған байланысты Ресей заңымен салыстырмалы анализ жасауға болады 21.07.97. РФ «қозғалмайтын мүлікке құқықты немесе олармен жасалған мәмлелерді мемлекеттік тіркеу туралы — заңы қозғалмайтын мүлік терминін» мемлекеттік тіркеуге жататын құқық деп түсіндіреді. Яғни, жер учаскелері, жер қойнауы, оқшаулаған су объектілері немесе жермен тығыз байланысты өзге мүлік, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру  мүмкін болмайтын мүлік жатады.

Осы жоғарыда аталған заңның 22 бабына сәйкес жер учаскесі муліктік кешен ретінде кәсіпорын құрамына кіретін қозғалмайтын мүлік объектілеріне құқықты немесе олармен жасалатын мәмлелерді мемлекттік тіркеу осы объектілер тұрған жердегі әділет органдарының мекемелерінде жүзеге асырылады.

Мүліктік кешен ретінде кәсіпорынның тіркелген құқығы, кәсіпорын құрамына кіретін әрбір объектіні бірегей мемлекеттік реестрге жазуды талап етеді.

Жоғарыда көрсетілген қозғалмайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу туралы ережелерді саралаудан мынадай тұжырым жасауға болады, яғни мәміле емес кәсіпорын құрамына кіретін қозғалмайтын мүлік объектісі тіркеледі. Кәсіпорынды жалдауды тіркеу мәселесін қарай отырып, мемлекеттік тіркеу мәселесімен К.М.Ильясованың еңбектері арналғанын атап өтуіміз керек .1

 

 

 

3.2. Кәсіпорынды жалдау шартының орындалу ережелері.

Кәсіпорынды жалдау шартындағы міндеттемені орындау жалға берушіден басқа шарттық міндеттемелерге тән емес белгілі бір әрекеттерді жүзеге асыруды талап етеді. Атап айтқанда шартта өзгеше көзделмесе, жалға беруші өз есебінен кәсіпорынды жалға алушыға беруге дайындауы керек немесе өткізу актісін жасап оны жалға алушыға қол қоюға ұсынуы керек. Өткізу актісінде міндетті түрде кәсіпорынды жалға беру туралы кредиторларға хабар беретіндігі туралы немесе кәсіпорын мүлкінің құралы мен құны туралы мәліметтер болуы шарт. Кәсіпорынды жалға алушыға беруге дайындау немесе өткізу актісінің жобасын дайындау жалға берушіден кәсіпорын құрамына кіретін барлық материалдық құндылықтарды ивентаризациялауды, актив пен пассивті көрсететін баланс жасауды талап етеді. Өткізу актісінің жобасы жалға берушімен кәсіпорынды инвентаризациялау немесе балансты көрсететін мәліметтер негізінде жасалады. Одан басқа өткізу актісінің жобасы жалға берушінің кәсіпорын қызметімен байланысты кредиторлық немесе дебиторлық борыштық шешімін қарастыруы керек. Атап айтқанда жалға беруші кредиторлар қатарының тізімін немесе орындалмаған міндеттемелер көлемін көрсетуі керек, одан басқа өткізу актісінің жобасында кәсіпорын қызметімен байланысты борышқорлар тізімі немесе жалға алушыға талап ету құқығын беретін борышқорлар тізімі көрсетілуі тиіс.

Жалға беруші, жалға берілген кәсіпорынды жалға алушыға беру міндетін мүлікті жалға алушыға өткізу актісіне қол қоя отырып

накты бергенде ғана орындалады деп саналады.

Кәсіпорынды жалдау шартындағы жалға  алушы міндеттемені

нақты орындауына тоқталатын болсақ, оған жалға алынған кәсіпорынды шартта көрсетілген мақсатына сай пайдалануы жатады.

Кәсіпорынды жалдау шартының мүлік жалдаудың басқа түрлерінен ерекшеленетін айырмашылығы жалға алушының жалға алынған кәсіпорын құрамына кіретін мүлікке билік ету құқығының кең көлемде болуы жатады. Аталған жағдай жалдау объектісінің ерекшелігімен түсіндіріледі: жалға алушы әрекет етуші кәсіпорынды иелікке және пайдалануға алады. Ал оны жүргізу белгілі бір мүліктің бөлігін сатпай немесе жаңасын алмай жүзеге асыруы мүмкін еместігімен байланысты болады.

АК берілген, жалға берілген кәсіпорын мүлкін жалға алушының пайдалану тәртібін реттейтін ережелерді саралау, жалға алушыға осы мүлікке қатысты көптеген құқықтар беретін диспозитивтік нормаға көңіл бөлуді талап етеді. Атап айтқанда жалға алушы, жалға берушінің келісімінсіз жалға берілген кәсіпорынның мүлкі құрамына кіретін материалдық қазыналарды уақытша пайдалануға не қарыз етіп беруге, сатуға айырбастауға кұқылы.

Белгілі бір шекте жалға алушының аталған құқықтарын шектеу, жалға алынған кәсіпорын кұнын төмендетіп немесе шарт жағдайын бұзатын әрекеттер жасалған жағдай мүмкін болады. Одан басқа алушының аталған құқықтары жерге немесе басқада табиғат байлықтарына қатысты қолданылмайды.

ҚРАК 29 тарауы 53 параграфында жалға алушының заңмен немесе шартпен мүлікті билік етуін шектеудің қандай да бір арнайы салдары қарастырылмаған. Бұл жағдайда Азаматтық Кодекстің міндеттемені орындамағаны немесе мардымсыз орындауы туралы жалпы ережені қолданамыз.

Ал жалға алынған кәсіпорын мүлкінің құнын жоғарылататын әрекеттерге тоқталатын болсақ ол АК 579 бабымен қарастырылған.

Жалға алушыға, жалға берілген кәсіпорын құрамына кіретін мүлікке билік жүргізуде мол мүмкіндік беру оған кәсіпорынды ұстатуға, жүргізуге байланысты барлық міндеттерді жүктейді.

Бұлда кәсіпорынды жалдау шартының мүлік жалдау шартының басқа түрлерінен ерекшелігін көрсетеді. Мүлік жалдау шартының басқа түрлерінде аталған міндеттер жалпы ереже бойынша шарт тараптарының арасында бөлінеді.

Атап айтқанда, кәсіпорынды жалға алушы шарттың бүкіл қолданылу мерзімі ішінде, егер шартты өзгеше көзделмесе, ағымдағы немесе күрделі жөндеуді қоса алғанда, кәсіпорынды тиісті техникалық күйде ұстауға міндетті.

Егер шартта өзгеше көзделмесе, жалға алынған кәсіпорынды пайдалануға байланысты шығындар жалға алушыға жүктеледі (ҚРАК 577 бап.).

Жалға берілген мүлікке меншік құқығының, шаруашылық жүргізу құқығының немесе оралымды басқару қүқығының басқа тұлғаға ауысуы мүлік жалдау шартын өзгертуге немесе бұзуға негіз болып  табылмайды.

Қозғалмайтын мүлікті жалға алушы болып табылатын азамат қайтыс болған жағдайда осы мүлікті жалдау шарты бойынша оның құқықтары мен міндеттері, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, оның мұрагеріне ауысады.

Мұндай мұрагерге шарттың қолданылу мерзімінің қалған уақытында шарт жасасудан бас тартуға, шарт жасасу жалға алушының жеке басының қасиеттеріне байланысты болған жағдайды қоспағанда, жалға берушінің құқығы болмайды.

Жалдау шарты тоқтатылған жағдайда кәсіпорын тұтастай мүлік кешені ретінде осы Кодекстің 573, 574 және 576-баптарында көзделген ережелерді сақтай отырып жалға берушіге қайтарылуға тиіс. Өткізу актісін жасауды және қол қоюға табыс етуді қоса алғанда, кәсіпорынды жалға берушіге  беруге дайындау, егер шартта өзгеше көзделмесе, бұл  жағдайда жалға алушының  міндеті  болып табылады және соның есебінен  жүзеге  асырылады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Қорытынды

 

Азаматтық-құқықтық міндеттемелер кәсіпкерлікпен айналысушы субектілердің нарықтық қызмет саласын қамтиды. Біздің еліміздің экономикасындағы экономикалық қайта құрулардың жетістігі көп жағдайда осы қатынастарда кәсіпкерлердің мүддесін заңды қамтамасыз етілгендігіне байланысты болады.

Нарықтық қатынастардың дамуымен азаматтық құқықтың жаңа объектілері айналымға енді, атап айтқанда мүліктік кешендермен байланысты мәмілелерді жасау мүмкін болып отыр. Қазақстан Республикасының азаматтық құқығына бұрын белгісіз болған жаңа құрылымды шерттық міндеттемелер пайда болды. Мысалы, кәсіпорынды сатып алу-сату, жалдау, мүлікті сенімгерлікпен басқару, лизингтік қатынастар.

Кәсіпорынды жалдау шартындағы жалға алушы міндеттемені нақты орындауына тоқталатын болсақ, оған жалға алынған кәсіпорынды шартта көрсетілген мақсатына сай пайдалануы жатады.

Кәсіпорынды жалдау шартының мүлік жалдаудың басқа түрлерінен ерекшеленетін айырмашылығы жалға алушының жалға алынған кәсіпорын құрамына кіретін мүлікке билік ету құқығының кең көлемде болуы жатады. Аталған жағдай жалдау объектісінің ерекшелігімен түсіндіріледі: жалға алушы әрекет етуші кәсіпорынды иелікке және пайдалануға алады. Ал оны жүргізу белгілі бір мүліктің бөлігін сатпай немесе жаңасын алмай жүзеге асыруы мүмкін еместігімен байланысты болады.

Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің ерекшелігінің бірі, отандық заңды кәсіпорынды жалдау шартын, мүлік жалдау шартының жеке түрі  ретінде қарастырылуы болып табылады.

Кәсіпорынды жалдау шарты консексуалды, екіжақты немесе ақылы болып табылады. Бұл мыңдаған жылдың тарихы бар классикалық шаттар қатарына жатады. Бірақ ол әрбір кезеңде өзінің негізгі мазмұнын көп өзгерте қоймаған.

Кәсіпорынды жалдау шартының мақсаты мүлікті уақытша пайдалануды қамтамасыз етеді.

Кәсіпорынды жалдау шартының объектісі ретінде саралай отырып, оның күрделі зат екенін көруімізге болады.

Қозғалмайтын мүлікті мемлекеттік тіркеуден өткізу тәртібі немесе тіркеуден бас тарту Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексі, Қазақстан Республикасы Президентінің, «Қозғалмайтын мүлікке құқықты немесе олармен жасалған мәмілелерді мемлекеттік тіркеу  туралы»   заң  күші  бар  жарлығы  25.12.1995   нормалармен анықталады.

Қорытындылай келе біз кәсіпорынды талдау мәселелерінің бір бөлігін қарап өттік. Жұмысты орындау барысында бірқатар мәселелер көтеріледі. Атап айтқанда кәсіпорынның азаматтық құқық объектісі ретіндегі ұғымы, құрамы немесе айрықша ерекшеліктері, мемлекеттік тіркеуді жүргізу тәртібі, тараптардың кәсіпорынды беру кезіндегі құқықтары мен міңдеттері  немесе т.б. мәселелер қаралады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Пайдаланылған әдебиеттер Нормативтік кұқықгық   актілер:

  1. Қазақстан Республикасының   конституциясы.    1995   ж.   30
    тамыз. (өзг. толықг) 1998ж. —Алматы: Жеті Жарғы, 2003.
  2. Қазақстан Республикасының   Азаматтық   Кодексі.   1994   ж.
    12. —Алматы: Жеті Жарғы, 2003.
  3. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексі. 1999 ж.  1
    шілде. —Алматы: Жеті Жарғы, 2003.
  4. Қазақстан Республикасының    «Тұрғын    үй    қатынастары
    туралы» Заңы. 1997ж. 30 сәуір. —Алматы: Жеті Жарғы, 2003.
  5. Қазақстан Республикасының «Жер туралы» Заңы.    24
    каңтар. — Алматы: Жеті Жарғы, 2003.
  6. Қазақстан Республикасының «Қаржы лизинг туралы» Заңы.
    2000 ж. 5 шілде. — Алматы: Жеті Жарғы, 2003.
  7. Қазақстан Республикасының «Көлік туралы» Заңы. —Алматы:
    Жеті Жарғы, 2003.
  8. Қазақстан Республикасының      «Жылжымайтын     мүлікке
    құжаттарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік
    тіркеу»   туралы   Президенттің   заң   күші   бар   жарлығы.   23
    желтоқсан. 1997 ж. —Алматы: Жеті Жарғы, 2003.

Арнайы әдебиеттер:

  1. Гражданское право Республики Казахстан. Учебник. Часть
    особенная. Том 1. Автор Жайлин Г.А. Алматы, «Дәнекер»,
    2001 ж.
  2. Гражданское право. Учебник. Часть П//Под ред. Сергеева
    Ю.К., Толстой Л.В. Москва, «Проспекг», 1997 ж.
  3. Римское частное      право:      Учебник//Под      ред.проф.
    И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского. Москва, Юрист,
  4. Тастенова Ш.   Зарождение   систем   регистрации   прав   на
    недвижимость в мировой практике.
  5. Вешные право в РК//Отв. Ред. член-корр. Акад.наук РК,
    док.юр.наук М.К.Сулейменов. Алматы, Жеті Жарғы. 1999.
  6. Комментарий к Гражданскому кодексу РК. Под ред. Басина
    Г.Ю., Сулейменова М.К. Алматы, Жеті Жарғы. 2000.
  7. Рахманкулов Х.А. Новый Гражданский кодекс Республики
    Узбекистан —     единная     правовая     основа     рыночной
    экономики.     Гражданское    законодательство    Республики
    Казахстан: статьи, комментарии, практика. Вып. 7. Алматы:
    ВШП «Адилет», 1999.
  8. Диденко А.Г., Басин Ю.Г., Иоффе О.С. и др. Гражданское
    право: Учебн. пособие. Алматы: ИПЦ КазГЮА.
  9. Нургалиева Н. Лизинг     —     особый     вид     договора
    имущественного найма. Юридическая газета. 20 января 1999г.
  10. Теплов О.Н. Лизинг или «кридит-аренда». Законодательство
    и экономика. 1992. №2.
  11. Синельникова В. Договор   аренды:    правовые   вопросы.
    Агропром. Комплекс Р. 1990, №5.
  12. Юсупов Д. Проблемы правового регулирования арендных
    отношений. Хоз. И право. 1990 №10.
  13. Калмыков Ю.Х. Значение и правовая природа договора на
    аренду предприятий. Сов. гос-во и право, 1989. №3
  14. Басин Ю.Г. Некоторые существенные особенности аренды
    гос. Имущества. Сов.гос. и право, 1990. №5.
  15. Семенов В. Финансы аренд. Предприятия: комментарии ст.
    19 (ОЗ СССР и союзных республик о, аренде). Хоз. и право.
    1990. №5.
  16. Галятин М.Ю. Аренда земли: аргументы за и против. Вестн.
    С-х. Науки, 1989. №10.
  17. Жайлин Г.А.//Право и государство, 1997. № б.
  18. Гражданское право.      Том     I.      Учебник     для     вузов
    (академический      курс),      Отв.      ред.      М.К.Сулейменов,
    Ю.Г.Басин. Алматы, 2000.
  19. Ченцов О.И.   Имущественный  наем  (аренда).  Актуальные
    вопросы   коммерческого   законодательства   в    Республике
    Казахстан    и    практика    его    применения.     Материалы
    семинаров. Алматы, Аділет-Пресс. 1996.
  20. Джусупов А.Т. Право собственности и иные вещные права.
    Алматы, Жеті Жарғы, 1996.

1 Гражданское право. Учебник, часть 2 / Под ред. Сергеева Ю.К. Толстого М. «Проспект», 1997, с. 158.

1 Жайлин Г.А. Гражданское право РК. Том 1. Часть особенная. Алматы, «Данекер». 2000 — с. 171

 

1 ‘Жайлин Г.А. Гражданское право РК. Том 1. Часть особенная. Алматы, «Данекер». 2000 – с. 179

 

1 Амирханова И.В. Предприятия, предпринимательское дело как объект гражданских прав / Вестник КазНУ № 2.2000 г. с.25.

1Жариков Ю.Г., Масевич М.Т. Недвижимые и существ: правовое регулирование. М. Бек. 1997.

С. 185.

 

2 Амирханова Н.В. Лекции по курсу «Теоретические проблемы гражданского права» 1999.

1 ‘Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М. 1991. С. 193-196.

 

1 Жариков Ю.Г.,Масевич И.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. — М.Изательство БЕК. 97. С. 206.

1 Ильясов К. Регистрация прав на недвижимость в Республике Казахстан: Основные концептуальные положение. – Алматы: ВПШ. «Әлілет», 2000 – с.266