Ғимаратты жалға алушының міндеттері | Скачать Курстық жұмыс

Кіріспе
Кез-келген қазIргI заманғы мемлекет жағдайы үшIн жалдау шартының энергиямен жабдықтау сияқты түрI маңызды мәндI иемденедI, бұл Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінде және соған сәйкес қабылданған заңға тәуелдi нормативтiк актiлерде ескерiлген.
Тақырыптың өзектілігі: 1999-жылдың 1-шiлдесiнде Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексiнiң Ерекше бөлiмi қабылданып, күшiне ендi. Бұл өз мәнiнде Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексi нарықты қайта құру жылдарында қалыптасқан азаматтық заң шығарудың iрi бiрiктiруi (немесе жүйеленуi) болып табылады, сонымен бiрге онда бұдан бұрын Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарында болмаған көптеген нормалар пайда болды. Жаңа Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексi қоғамдық қатынастардың аса тиiмдi реттеушiсi ретiнде бағалау қажет. Оның нормаларының мазмұны барынша айқын болып табылады. Оған уақыт сынынан өткен көптеген заңдардың және заңға тәуелдi нормативтiк актiлердiң ережелерi енген. Бұны оңды құбылыс ретiнде бағалауға болады, дегенмен Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінде тым толықтықта айыптайтын көзқарастар да кездеседi. Себебi, онда жалдау шарты, сатып алу-сату, мүлiк жалдау және тағы басқа да шарттар көптеген түр-түрлерiмен қарастырылған. Мысалы, тауарларды бөлшектеп сатып алу-сату шарты жеке көрсетiлген, онда тұтынушылар құқығын бекiтуге артықшылықтар берiлген. Жалдау шартының ерекше сипаттары тауар жеткiзiлiмi шартына арналған нормаларда көрiнiс тапқан.
Бұл курстық жұмыста Үйлер мен ғимараттарды жалдау шартын толықтай ашып, егжей-тегжейлі жақтарын қарастыруға тырысамыз. Бұл тақырып қазіргі замандағы қарым-қатаныста себепті байланысы бар екені, әлде болса түсінікті деп ойлаймын.
Өйткені, қазіргі нарықты заманда, нақтылай келсек біздің мемлекетімізді алсақ, коммерциялық қарым-қатынас өршіп, дамуда болғанын айта кетсек, жалдау шартының рөлі де кем емес екендігін айта кеткен жөн. Кез-келген ұйым, кәсіпорын, жеке-заңды тұлғалар өздерінің капиталын үнемдеу мақсатында жалдау шартына жүгінеді. Себебі кез-келген уақытта қысқа мерзімде қолданылатын мүлік яғни ғимарат, көлік, өзге де кәсіптік құрал керек уақытта бұл шарттың маңызы орасан зор. Өйткені, жалдау шарты мүлікті жалға беруші мен мүлікті жалға алушы тараптарының құқықтық қатынастарын; міндеттерін, бағасын, мерзімін және де т.б. аспектілерін қарастырады және заңмен қорғайды.
Курстық жұмыстың мақсаты: берілген тақырыптағы жалдау шарты туралы түсінікті кеңейтумен қатар оның ерекшеліктеріне тоқталу.
Курстық жұмыстың міндеттері:
— берілген тақырыпқа сипаттама беру;
— үйді жалдау шартының ерекшеліктерін көрсету;
— ғимаратты жалдау шартының элементтерін көрсету.
Курстық жұмыстың құрылымы кіріспеден, 2 негізгі тараудан, қорытындыдан, пайдаланылған әдебиеттерден және қосымшалардан тұрады.

І тарау Жалдау шартының жалпы сипаттамасы
1.1 Үйді жалдау шартының түсінігі, элементтері

Үй жылжымайтын обьектілер қатарына жатқызылады. Үйді жалдау шарты Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексiнiң 29 тарауында реттелген, мүлiк жалдау туралы жалпы ережелер мазмұндалған. Жалдау шартының қатынастарын реттеу тек Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексiмен шектелiп қоймайды, олар сондай-ақ басқа да заңды актiлермен реттеледi. Азаматтық құқық нормаларының диспозитивтiк мiнезi мүлiк жалдау шартына да қатысты өзiнiң көрiнiсiн табады. Сондықтан, нақты шарт қатысушыларына алғашқы нормаларды өзгертуге, оларды өздерiнiң қажеттiлiктерiн барынша толық қамту үшiн лайықтауға мүмкiншiлiк бередi.
Қазақстан Республикасының Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексi мүлiк жалдаудың лизинг, кәсiпорынды жалдау, ғимарат және үйлер жалдау, көлiк құралын экипажымен жалдау прокат, тұрғын үйдi жалдау сияқты түр түрлерiн қамтиды. Жалдау шартының болуы мүмкiн бөлек түрлерi мұнымен шектелмейдi.
Жалдау шарты және аренда терминдерi (түсiнiктерi) тепе тең болып келедi, осыны қоғамдық қатынастардың аталмыш түрiн реттейтiн Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексiнің 29-тарауының өзiнен де байқауға болады. Бiрақ, кейбiр кезеңдерде, терминологиялық түсiнiксiздiк пайда болды. Ол өмiрге қабiлетсiздiгiне байланысты доғарылды. Аталмыш терминдердiң ара қатынасы үлкен мәселенi дау тудырып отырған жоқ. Бiрақ бұл жөнiнде әртүрлi көзқарастар бар. Кейбiрлерiне сәйкес жалдау шарттарының қатарында аренданың бөлектеу орны бар.
Үйді жалдау (аренда) шарты бойынша жалға берушi жалға алушыға мүлiктi ақыға уақытша иеленуге және пайдалануға беруге мiндеттенедi. (Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексiнiң 540-бабы).
Үйге аренда шартының сатып алу, сату рента шарттарынан айырмашылығы, ол мүлiктi уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейдi. Жалпы жалдау шарты Римде кеңiнен таралған едi. Оның анықтамасы қазiргi кезде жүзеге асырылып отырған анықтамадан елеулi ерекшеленген жоқ. [І: 2; 87-88бб.]
Сонымен қатар, мүлiктi жалдау затты пайдалануды болжайтын мұнымен қоса жалдаушының иеленуiне назар аударылмайтын, ал негiзiнен жалдаушы тек затты ұстаушы меншiк иесi құқықтарын жүзеге асыруға көмектесетiн тұлға ретiнде ғана бағаланатын. Түбiрiне қарайтын болсақ, қазiргi уақытта да ең басты мақсат жалдаушыға мүлiктi қажеттi көлемде пайдалану, оның пайдалы қасиеттерiн мүмкiншiлiгiн беру екенiн айтуға болады.
Қатынасты реттеудiң түбiрлi негiзi сақталғанымен өзгерiстер де енiп жатыр. Жалдық қатынастарды жеке құқықпен реттеу жалпылама жетiлдiрудiң әсерiн сезген және әрине жетiлдiру одан да әрi жалғасады. Осының нәтижесiнде шарттық қатынастардың мазмұны өзгерiс шегедi, оларды реттейтiн нормалар меншiк құқығы және өзге заттық құқықтарды реттейтiн нормалармен тығыздау тұйысады. Аренданы заттық құқықтарға жатқызу немесе жатқызбау сауалы ұзақ мерзiм бойы даулы болып келдi. Заттың құқықтарға (олардың мәселелерiне) арналған соңғы Қазақстандық жұмыстарда аренда заттық құқықтардың қатарына жатқызылады. Бұл көзқарас көрiп тұрғанымыздай аренданың заңнамалық анықтамасында да қолдау табады, яғни онда пайдалану мен қоса иеленуде бiрге қарастырылады. Бұл заңнамалық шешiм арендалық қатынастарға бұрынғыдан көрi жоғарылау (көбiрек) тұрақтылық бередi, олардың мәнiн көтередi. Осының нәтижесiнде мүлiктi меншiк құқығы негiзiнде иемденуге мүмкiншiлiгi жоқ бөтен бiреудiң мүлкiн пайдаланған кезде, мүлiктi жалдау шарты тиiстi қатынастарды тыйымды реттетуге мүмкiншiлiк бередi. Кейбiр жағдайларда аренда (мыс. жерді жалдау шарты) тiпте меншiк құқығына балама ретiнде қарастырылатын 99 жылға дейiнгi ұзақ мерзiмдi жер арендасы Қазақстан Республикасы Президентiнiң 1995-жылғы 22-желтоқсанда қабылданған Жер туралы заң күшi бар жарлығының 41-бабында қарастырылған едi. Аренда белгiлi мөлшерде жерге меншiк құқығының баламасы деген түсiнiк қазiргi (күшiндегi) заңнамада да сақталып тұр. Қазақстан Республикасының 2001-жылы 24-қаңтардан Жер туралы заңының 28-бабымен 49 жылға дейiнгi жердiң ұзақ мерзiмдi арендасы қарастырылған. [ www.resurs.kzcatalogzakon Үйді жалдау шартының түсінігі, элементтері;]

1.2. Ғимаратты жалдау шартының түрлері

Ғимаратты жалдау шарты тек жалдаушының қажетiн, мүддесiн қамтамасыз етiп қоймайды. Оның нормаларында жалға берушiнiң мүдделерiнде есепке алу бар Меншiк иесi ретiнде ол бәрiбiр жалға алушыға қарағанда артықшылық жағдайында болып келедi. Ғимаратты жалдау шарты консенсуалды (құқықтары мен мiндеттерi тек тараптардың келiсiмi негiзiнде пайда болатын), өзара, өтеулi (ақылы) болып табылады.
Ғимаратты жалдаудың арендалық шарттан туындайтын мiндеттемелiк құқықтық қатынастарды және заттық құқықтық қатынастарды ажыратып қарау қажет. Әрине, мiндеттемелiк құқық шеңберiнде бiрiншi кезекте аталған қатынастардың бiрiншi тобын қарау керек. Аренданың заттық құқығы жеткiлiктi дәрежеде жанжақты және толық заттық құқық мәселелерiне арналған еңбектерде талданған. Сонымен қатар, аренданың заттық құқығы ескерiлмесе жолға алушының да жалға берушiнiң де құқықтық жағдайының сипаттамасы толық болмайды. Жалдаушы мен жалға берушiнiң заттық құқық қатынастар негiзiнде қатысуын (олар сырттай шарттық болып көрiнгенiмен) жоққа шығаруға болмайды. Бiздiң айтып отырғанымыз арендаға берiлетiн мүлiктi күтiп ұстау ауыртпалығына, меншiк иесiнiң (жалға берушiнiң) және жалдаушының заттық құқықтарының бәсекесiне және тағы басқа ұқсас нәрселерге қатысты. [ІІ: 1; 74-75бб.]
Ғимаратты жалдау шартының тараптары жалға алушы және жалға берушi, жалға берушi және жалға алушы ретiнде кез келген тұлға, заңды және жеке тұлға бола алады. Егер шарт мемлекет атынан не әкiмшiлiк аумақтық бiрлестiк атынан жасалса мүлiктi жалға берушi болып өкiлеттi мемлекеттiк орган, Қазақстан Республикасы Қаржы Министрлiгiнiң мемлекеттiк мүлiк және жекешелендiру бойынша комитетiнiң аумақтық органдары келедi.
Жалға берушi — бұл пайдалануға берiлген мүлiктiң иесi, ал заңды тұлға оқшауланған мүлiкке меншiк, шаруашылық жүргiзу, оралымды басқару құқығы бар субъект. Кейбiр жағдайларда мүлiктi жалға берушi болып оған өзге де құқықтары бар жеке немесе заңды тұлғалар келуi мүмкiн, олар мүлiктi жалға беруге заңмен немесе шартпен өкiлденуi тиiс (мысалы, бұл мүлiктi сенiмгершiлiкпен басқаратын болуы мүмкiн).
Жалдаушы (арендатор) — мүлiктi уақытша иелену және пайдалануға, немесе тек пайдалануға алған жеке немесе заңды тұлға. Мысалы, станокты жалдаушыға онда белгiлi сағаттарда немесе күндерде қажеттi жұмыстарды жасау (орындау) мүмкiншiлiгi берiлуi мүмкiн. Мүлкiне оралымды басқару құқығы бар коммерциялық емес заңды тұлғалар, олардың мүлкiнiң меншiк иесiмен мүлiктi жалдау құқығында шектелуi мүмкiн.
Тараптар құқықтары мен мiндеттерiнiң өзге тұлғаларға ауысуы iшiнара және де әмбебап құқықтық мирасқорлық негiзiнде болуы мүмкiн. Жалға берiлген мүлiкке меншiк құқығының немесе шаруашылық жүргiзу, оралымды басқару құқықтарының өзге тұлғаға ауысуы мүлiктi жалдау шартын өзгерту немесе бұзу үшiн негiз болмайды.
Басқаша айтатын болсақ аренда құқығы жалға берiлген мүлiкке ауыртпалық тудырады.
Азамат өлуiмен жалға алушының құқықтарына қатысты мұрагерлiк трансмиссия егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше қарастырылмаса жалпы тәртiп бойынша болады. Заңды тұлғалар қайта құрылған кезде де әмбебап мирасқорлықтың бұл тәртiбiн қолдану керек.
Жалдау шартын жасасу жалдаушының тұлғасына жеке байланысты болмаса, жалға берушi оның қалған мерзiмiне шартқа мұрагердiң (құқықтық мирасқордың) жалдаушы ретiнде кiрiсуiне кедергi жасай алмайды. [ІІ: 2; 69-70бб.]
Мәселен мүлiкті жалдау шартының нысанасы (объектiсi) болып негiзiнен қозғалатын сондайақ қозғалмайтын заттар келедi. Аренда шарты бойынша (негiзiнде) берiлетiн заттар жеке сипаттары мен анықталатын, тұтынылмайтын заттарға жатады, олар оларды пайдалану барысында өздерiнiң тұтынушылық қасиеттерiн бiртебiрте табиғи тозу салдарынан жоғалтады. Кейбiр объектiлер пайдалану тәртiбi дұрыс болса тiптi өздерiнiң қасиеттерiн жоғалтпауы мүмкiн, оларға жер бөлшектерi, көп жылдық егiстер және с.с. жатады. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 541-бабына сәйкес, мүлiктiк жалдауға, кәсiпорындар мен басқа да мүлiктiк кешендер, жер учаскелерi, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлiк құралдары берiлуi мүмкiн. Жалдаудың объектiсi өзге де заттар бола алады.
Заңнамада оларды мүлiктiк жалдауға беруге тыйым салынған, немесе жалдау мүмкiншiлiгi шектелген мүлiк түрлерi анықталуы мүмкiн. Бiрiншi кезекте шектеулер азаматтық айналымнан алынып тасталған, немесе азаматтық айналымы шектеулi заттарға қатысты болып келедi.
Әрине, азаматтық айналымнан алынып тасталған заттар жалға берiлуi мүмкiн емес. Ал азаматтық айналымы шектеулi заттар жалға оларды пайдалану тәртiбi, жалпылама оларға меншiк құқығын жүзеге асырудың барлық тәртiбi сақталып жалға берiлуi мүмкiн. Мысалы, тұлға азаматтық айналымы шектеулi бiр немесе өзге мүлiктi иеленуге рұқсат алмаса, ол өзiнде бар сондай (азаматтық айналымы шектеулi) мүлiктi иелiгiнен шығаруы керек. Заңның (Қазақстан Республикасы Азаматтық Кодексінің 252-бабы 2-тармағы) тiкелей нұсқауына сәйкес көрсетiлгендей мүлiкке меншiк құқығы тоқтатылуы қажет. Яғни, ондай мүлiкте иелiктен шығаруға бағытталған шарттар болып сатып алусату, сыйға тарту, айырбас шарттары келедi деп болжам жасаймыз. [ІІ: 3; 66-67бб.]
Бiрақ мәселенi тым шектеулi шешуге болмайды. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексi нормалары өмiрде оны әртүрлi жағдайларға лайықтап қолдануды талап етедi. Мысалы, айналымы шектеулi мүлiктiң иегерi болашақта оған рұқсат аламын деп үмiттенетiн болса оған оны жалға беруге тыйым салынбауы керек. Немесе мүлiктi иеленуге рұқсаты жоқ айналымы шектеулi заттың меншiк иесi бiрден сатып алушыны таппаған соң оны болашақта сатып алу жағдайы қарастырылатын жалдау шарты негiзiнде бере алады. Қаралғандай қосымша шешiмдер меншiк иесi жағдайын жақсартады. Қандай да болсын мүлiкке меншiктiң заң бойынша кепiлдiктерiн нығайтады.
Кейбiр объектiлердi (негiзiнен табиғи объектiлердi) жалға тапсырған кезде шарт ерекшелiктерi пайда болады (ерекшелiктер шарт мазмұнына және т.б. қатысты болуы мүмкiн). Айтатын болсақ, Қазақстан Республикасының «Жер туралы» Заңының 48-бабына сәйкес, жер пайдаланушылары жердi жер учаскесiн беру актiсiне немесе аренда шартына (уақытша ақысыз жер пайдалану шартына) сәйкес пайдалануы тиiс. Осымен бiрге жалға алушыға тағы да бiрқатар мiндеттер жүктеледi. Бұл мiндеттер жалға алушының жалға берiлген мүлiктi тиiстi пайдалану бойынша азаматтыққұқықтық мiндетiмен тығыз байланысты, кейбiр көрiнiстерiнде оларды мүлiктi тиiстi пайдалану бойынша мiндеттiк нақтылануы ретiнде бағалауға болады. Жер пайдаланушыға мынадай мiндеттер жүктеледi:
— тиiстi санитарлық және экологиялық талаптарға сәйкес келетiн өндiрiс технологиясын қолданудың, халықтың денсаулығы мен қоршаған ортаға зиян келтiрiлуiне жол бермеу;
— топырақтың құнарлығын нашарлатпаудың жер қорғау жөнiндегi шараларды жүзеге асырудың, орман, су ресурстары мен басқа да табиғи ресурстарды пайдалану тәртiбiн сақтаудың, жер учаскесiнде орналасқан, заңдарға сәйкес мемлекет қорғайтын тарих, сәулет ескерткiштерi, археологиялық мұра мен басқа да объектiлердiң қорғалуын қамтамасыз ету;
— басқа меншiк иелерi мен жер пайдаланушылардың құқықтарын бұзбау;
— топырақтың құнарлы қабатын сыдырып алу оның бiржола жоғалуын болғызбау үшiн қажет болған жағдайларды қоспағанда, басқа тұлғаларға сату не беру мақсатымен құнарлы қабатты сыдырып алуға жол бермеу;
— сервитуттары заңдарда көзделген тәртiпте ұсынуды қамтамасыз ету.
Өз ерекшелiктерi тұрғын үйдi жер қойнауының учаскелерiн және басқа объектiлердi жалдауда орын алады. Жер қойнауының учаскiлерi концессиялық және басқа келiсiмдер негiзiнде пайдалануға берiледi, олар Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексiнің 541-бабының, 4-тармағына сәйкес өзiнiң заңды табиғаты бойынша мүлiктi жалдауға түбiрлес болып келедi және оның жалпы (негiзгi) ережелерiне негiзделедi. Мұндай кең түсiнiк Қазақстан Республикасының азаматтық заңнамасында шарттардың бұрынғы кеңестiк кезеңдегi азаматтық құқыққа таныс емес тәртiптенген жүйесi қалыптасып келетiнiн сипаттайды. Бұл бөлек шарттардың құрылысын өңдеуде де, бүкiл шарттық құқық жүйесiн өңдеуде де өз көрiнiсiн тауып отыр.

ІІ тарау Үйлер мен ғимаратты жалдау шартының мазмұны
2.1. Үйді жалдау шартының міндеттері

Үйді жалдау жөнiнде жалдаушылардың әрқайсысына затпен белгiленген уақытта тек пайдалану құқығы берiлiп бiрнеше жалдау шарттары жасалуы мүмкiн. Оларды жалға берушi өз еркiмен жасасады, осыған байланысты жалға берушi шектеуге ие басқа да қарсылықтар айтуға ешкiмнiң құқығы болмайды. Жалға алушылардың бiрiнiң құқығына нұқсан келтiрiлетiн жағдайды қоспағанда, олардың ешқайсысы жалға берушiге өз талаптарын қоюға құқылы емес. Жалға берушiнiң негiзгi құқығы берiлген мүлiктi пайдаланғаны үшiн ақы төленуiн талап ету құқығы келедi. Осымен қатар, жалға берушi жалға алушының өзге мiндеттерiнiң орындалуын да талап ете алады.
Жалға алушы жалға берiлген мүлiктi немесе затты шарт жағдайларына сәйкес пайдалануға, ал егер олар шартта қарастырылмаса, мүлiктiң тағайындалуына сәйкес пайдалануға мiндеттi. Жалға алушының бұл мiндеттi жалға берушiнiң жалға берiлген мүлiктi күтiп ұстау мiндетi орындалуына көмектеседi. Сонымен қатар, жалға берушi жалға алушының мүлiктi пайдалануына шектеу қоюға мүдделi болуы мүмкiн. Өз кезегiнде осының себебi де болады, мысалы, жалға берiлген жабдықтарды жоғары дәрежеде пайдалану орын алса, оның мерзiмiнен бұрын тозуының қаупi төнуi мүмкiн.
Жалға алушы жалға берушiнiң жазбаша ескертуiне қарамастан мүлiкпен шартқа немесе мүлiктiң тағайындалуына қайшы пайдаланса, онда жалға алушының шарт бұзылуын және мүлiк қайтарылуын талап ету құқығы пайда болады. Егер мiндеттеменiң бұзылуынан туындаған залал болса, онда Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексiнің 350-бабына сәйкес өтелуге жатады. Жалға берушi шығындар өтелуiн жалға алушы өзiнiң мiндеттерiн бұзған өзге де жағдайларда талап ете алады. Бiрақ мүлiк жалдау шартының кәсiпкерлiк мiнезi болмаса жалға алушының жауапкершiлiгi әрқашан кiнәда негiзделедi. [ІІ: 4; 36-37бб.]
Жаңа азаматтық заңнамада жалға алушы жалданған мүлiкке билiк етуiнiң шектерi туралы анықталған. Жалға берушiнiң келiсiмiмен жалға алушы жалданған мүлiктi қосымша жалға (субарендаға) тапсыра алады, шарт бойынша өзiнiң құқықтары мен мiндеттерiн өзге тұлғаға (қайта жалдауға) бере алады. Жалға алушы жалданған мүлiктi тегiн пайдалануға сол сияқты кепiлге бере алады. Өзгешелiк заңнамалық актiлерде қарастырылмаса жалға алушы құқықтарын шаруашылық серiктестiктердiң акционерлiк қоғамдардың жарғылық капиталына салымдар немесе өндiрiстiк кооперативке жарна ретiнде сала алады. Билiк ету бойынша осындай құқықтар тiкелей шартта қарастырылуы мүмкiн. Жалға берушi алдындағы жауапкершiлiктi тiкелей жалға алушы көтередi. Жалпы алынған мүлiктi өзге тұлғаларға беру туралы шарттар мүлiк жалдау шартының өзiнiң мерзiмiнен асатын мерзiмге жасалуы мүмкiн емес.
Қосымша жалдау шартының қолданылуы (күшiнде болуы) мүлiк жалдаудың негiзгi шартына тәуелдi болып келедi. Заңнамада көзделген негiздер бойынша мүлiк жалдау шарты жарамсыз болса, онда оған сәйкес жасалған мүлiктi қосымша жалдау шарты да жарамсыз) болып келедi. Бұл норманың мазмұны мүлiктi жалдаудың негiзгi шартының қолданылуына тек қана қосымша жалдау емес, барлық өзге туынды құқықтық қатынастардың мүлiктi пайдаланудың, кепiлдiң және басқарудың күшiнде болуы (тұрмыс етуi) тәуелдi болатынын бiлдiрiп отыр.
Жалға алушы өз уақытылы жалдау (аренда) төлемiн төлеп тұруға мiндеттi. Ол төлеудiң тәртiбiн және есеп айырысудың тәртiбiне, жалдау үшiн төлем жасаумен байланысты өзге мiндеттердi орындауға байланысты жағдайларды сақтауға мiндеттi. Төлемдер ақшалай болатын болса, онда Қазақстан Республикасындағы ақша айналымының ережелерi сақталуы керек. Төлеудiң өзге түрi қарастырылса осындай қатынастарға сатып алусату мердiгерлiк, ақылы қызмет көрсету шарттары туралы нормаларды қолдану жоққа шығарылмайды. Бұл жалға алушының жалдау үшiн төлеу бойынша мiндетiн реттейтiн (қарастыратын) жалпы нормалардың мағынасынан көрiнiс тауып тұр. Заңнаманың өзiнде осы мәселелердi шешетiн тiкелей сiлтейтiн нормалар қарастырылмаған және жалдау ақысын енгiзудiң тәртiбi негiзiнен мүлiк жалдау шарттарының өзiнде нақтылы бекiтiлуi тиiс. Шарт бойынша төлемдi (ақыны) енгiзудiң тәртiбi мен өзге жағдайлары келiсiммен қрастырылмаса, онда басшылыққа нарықта қалыптасқан орташа баға және де өзге төлеуге қатысты талаптар алынады. Қосымша екi тараптардың мүдделерi де ескерiлуi тиiс.
Жалға берiлген мүлiктiң барлығы бiртектi, сапасы бiрыңғай және т.с.с. болғанда оны пайдалану үшiн ақы бiрден барлық мүлiк үшiн орнатылады. Мүлiктiң құрама бөлшектерiнде ерекшелiктерi болса, олар (өндiрiс құралдарына жататындары үшiн өнiмдiлiк дәрежесiне қарай) үшiн бөлек жалдау ақысы орнатылады, себебi, кейбiр мүлiктi пайдалану жалдаушыға қосымша табыс беруi мүмкiн, сондықтан ол үшiн жоғарырақ жалдау ақысы бекiтiледi. [ІІ: 5; 81-82бб.]
Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 546-бабына сәйкес жалдау ақысы (төлемi) мынандай түрлерде болуы мүмкiн:
1) кезең кезеңiмен немесе бiржола төленетiн төлемдердiң ақшалай сомасымен;
2) Жалданған мүлiктi пайдалану нәтижесiнде алынған (өндiрiлген, табылған) өнiмнiң, жемiстердiң немесе табыстардың үлесiмен;
3) жалдаушының белгiлi қызмет көрсетуi арқылы;
4) жалға алушының шартпен келiсiлген затты жалға берушiге меншiкке әлде жалға берумен;
5) жалға алушыға жалданылған мүлiктi жақсарту жөнiнде шартта келiсiлген шығындарды жүктеу арқылы. Жалға берушiмен жалға алушы шартты көрсетiлген ақы түрлерiнiң бiрнешеуi қолданылатынын;
Жалға берiлген мүлiкте кемшiлiктердi анықтаса, жалға алушы жалға берушiден өз қалауы бойынша:
1) мүлiктiң кемшiлiктерiн тегiн жоюды;
2) жалдау ақысын соған мөлшерлес азайтуды;
3) жалға берушiге бұл туралы алдынала хабарлай отырып сол кемшiлiктердi жою жолында өзi жасаған шығындар сомасын мүлiктi пайдаланғаны үшiн төленетiн төлемнен ұстап қалуды;
4) шартты мерзiмiнен бұрын бұзуды талап етуге құқылы.
Шартта тiкелей шектеу болмаса, мүлiктi пайдалану үшiн төлемнiң (ақының) мөлшерi өзгертiлуi мүмкiн, бiрақ бұл жыл iшiнде бiр реттен жиi болмауы керек. Шарттың қандай да болсын өзге өзгертiлуi сияқты ақыны (төлемнiң) мөлшерiн өзгерту тараптардың келiсiмiмен жүргiзiлуi керек, бiрақ егер бiз Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексiнің 456-бабы 3-тармағының мағынасын ескеретiн болсақ, онда жалға берушiде бағаны өзгерту үшiн салмақты (дәлелдi) негiзi болғанда оның жалдау төлемiн (ақысын) өзгертудi талап етуге құқығы танылуы керек.
Мысалы, егер жалдау төлемiнiң орта нарықтық мөлшерi күрт өсiп кетуi салдарынан жалға берушiнiң елеулi шығындарды пайда болса, жалға берушi заңдарда көрсетiлген мерзiмдер өтiсiмен өзi жасасқан мүлiк жалдау шарты бойынша да жалдау төлемi көбейтiлуiн талап ете алады. Әрине шарт бойынша жалға берушi бұндай құқығынан айырылуы да мүмкiн. Заң актiлерiмен мүлiк жалдау шарттарының бөлек түрлерi үшiн, сол сияқты мүлiктiң бөлек түрлерiн жалдау үшiн төлем мөлшерiн қайта қарау (өзгертудiң) өзге ең төмен (қысқа) мерзiмдерi қарастырылуы мүмкiн. Орталықтандырылған тәртiпте бекiтiлген бағалар мен тарифтер өзгерген жағдайда жалдау төлемi бiржақты тәртiпте (бiр тараптың талабы бойынша) қайта қарамауы мүмкiн. Бағаның осындай жағдайда өзгертiлуi келiсiмдi және себептеудi талап етпейдi. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексiнің 546-бабы 4-тармағының мағынасы бойынша жалдау төлемiн өзгертудi талап ету құқығы екi тарапта — жалға берушiде және жалға алушыда бiрдей болып келедi. Жалға берушi негiзiнен жалдау төлемi көтерiлуiн талап етедi (етуi мүмкiн), бұның себебi болып аренданың орталықтан бекiтiлген бағалардың, тарифтердiң өсуi келедi. Соның негiзi бiр болып тұрса жалға алушы жалдау төлемi төмендетiлуiн талап ете алады.Шартпен (айтылып кеткендей) мүлiктi жалдау үшiн төлем шарт күшiнде болып келетiн барлық кезеңге (мерзiмге) орнатылатыны, оны өзгерту құқығы болмайтыны қарастырылуы мүмкiн.
Жалдау ақысын (төлемдi) өзгертуден оны тенгенiң инфляциясына (құнсыздануына) байланысты индекстеудi ажырата бiлу қажет. Индекстеу (бағаны теңгенiң құнсыздануына байланысты өсiру) ұзақ мерзiмдi мiндеттемелерде қолданылады, оның мүмкiншiлiгi шарттың өзiнде қарастырылуы тиiс. [ІІ: 6; 77-78бб.]
Жалға алушы жауапты болмайтын жағдайлардың салдарынан шартпен қарастырылған пайдаланудың жағдайлары немесе мүлiктiң өзiнiң халi нашарласа, онда ол жалдау төлемiнiң тиiсiнше азайтылуын талап ете алады. Мүлiктi пайдалану жағдайлары (мүмкiншiлiктерi) айтатын болсақ жалға берушi бөлшектеп жүргiзетiн күрделi жөндеудiң, оны қосымша өзге тұлғаларға жалға берудiң салдарынан нашарлауы мүмкiн. Мүлiк халi нашарлаған кезде осыда жалға алушының кiнәсi болмауы керек. Сондықтан жалға алушының аталған құқығы тек … жалғасы